广州市房地产-广州市东湖广场开发评估报告(doc24)-地产综合(编辑修改稿)

广州市房地产-广州市东湖广场开发评估报告(doc24)-地产综合(编辑修改稿)内容摘要：

就不到 500 套。 主要是由于人们经济收入的增加，对精品楼盘的追求也越来越强烈，激发了市场需求量。 这样一来，由于资源条件的限制，使得近郊高品质住宅的市场供应量较为有限，区域内楼盘竞争对手相对较少，相对于区域内旺盛的买家需求和购买力， 这一区域内的楼盘大都销售业绩很好，像新近某某御苑、东山水恋、文德雅轩、 俊逸阁等楼盘推出后，就一直受买家关注和追捧，楼盘间的均价也差别不大，大都处于60008000 元 / M2之间，均价 7000 元 / M2，属于传统的高楼价区域。 就连二手楼市也一直活跃异常，出租率与天河北不相伯仲。 受广州市不再在老城区批住宅用地的影响，东山、越秀、荔湾三个老城区近年的房源在不断减少，大有“买少见少”之势。 越秀、荔湾已鲜有新盘出现，东山区今年以来也只有“东山水恋”、“俊逸阁”两个新盘开售。 因而在东山、越秀等老城区多数楼盘一开盘就 进入热销阶段，购买者大都是本区居民。 三、 东山区主要楼盘销售现状调查 就“东湖广场商住楼”项目而言，该住宅位置处于东湖路以西、大沙头路以南地段，与东山湖公园紧一路之隔，东面可望湖望江，南面十层以上可望江，从家门口到海印电器汇总步行不过 2 分钟，布匹市场举步即到；而附近是广东省委和广州军区所在地，是典型的“旺中带静”地带。 目前东山区住宅楼盘可以分为以下几个片区：二沙岛 — 豪宅中的豪宅、景观盘、五羊新城、繁华路段等。 而东山区的著名景观不多，因此景观的罕缺性造就了不少高档楼盘，如有以某某公园为卖点的龙湖大厦、某某御 苑等楼盘，有以广州起义烈士陵园为卖点的盈泽苑等楼盘；有以江景为卖点的汉苑、凯旋会等楼盘，大多楼盘价格介于 700010000 元/ M2，单位面积超过 100 平方米，顶层带豪华复式，尽显大户风范。 老东山板块（东山口、某某、东川路、德政路、万福路、文明路等）一直是东山人口密集之地，楼盘多以生活便利、靠近名校为卖点。 目前在售楼盘有 10 个，房源消化快。 其中 富力宜居 只剩余 2 套大房单位；华荟大厦 ，规划占地 5000 平方米， 3栋楼 300 户，在售 2 栋基本售完，仅余 5 套单位； 都市晴川 ，规划占地 万平方米，分 2期建设，在售 1期 135 户只剩 27 套， 2020 年 8月交楼，预售装修均价 6800 元 / M2； 东山龙珠 ，规划占地 4321 平方米，建筑面积 万平方米， 2栋 26 层塔楼共 200 户，预售毛坯均价 6000 元 / M2，已售 8成； 东湖御苑 ，规划占地 万平方米， 4 栋高层 844 户， 1999 年 12 月开盘，以大户型为主，尚余 30 套大户单位，现房装修均价 8800 元 / M2，管理费 元 / M2/月； 文德雅轩 ，单体楼 180 户，规划建筑面积 万平方米，仅剩少量 1 房单位， 2020 年 12 月开盘，现房装修均价 6100 元 / M2； 东雅轩 ，规划占地 6280 平方米， 2 栋 27 层联体楼 346 户，售 9 成，现房毛坯均价 6600 元 / M2； 爱家园 ，规划占地 万平方米，建筑面积 万平方米， 2 栋 30 层联体楼 400 户， 2020 年开盘，现房毛坯均价 6000 元 / M2，为尾盘； 俊逸阁 ，单体楼，规划占地 万平方米，建筑面积 万平方米， 2 栋 22 层高层 138 户，在售 11 层以上单位，已售 6成，今年 10 月交楼，预售装修均价 6500 元 / M2； 东山水恋 ，占地 万平方米，建筑面积 万平方米， 3 栋 32层联体塔楼 555 户， 2020 年 6月交楼，预售装修均价 6800 元 / M2，管理费 元 / M2/月，开盘当日即成交 320 套，占总量 56%，销售金额 2亿元， 70%是东山区旧居民和长期在东山工作的公务员、医生、金融界人士和生意人。 此外，东山区内主要楼市还有淘金板块和五羊新城板块、东风路沿线盘三块： （ 1）淘金板块素有“东山 CBD”之称，在售楼盘主要在淘金路，以中档楼盘为主。 淘金华庭，规划占地 7千平方米，建筑面积 万平方米，规划 1期共 500 户，开盘两年多，现 剩余少量大户型单位，现房装修均价 6000 元 / M2；淘金家园，规划占地 9万平方米，建筑面积 28 万平方米， 建 4期。 目前在售第 2期，共 12栋 800 户，以 3 房为主，将于今年 6月开始分批交楼，目前内部认购已超过 8成，现房毛坯均价 6500 元 / M2以上；富力御龙庭，占地22020 平方米，规划建筑面积 8 万平方米，共 8 栋 780 户，总 1 期建设，将于今年 9 月分期交楼，以大户型单位为主，目前 A栋、 B栋共 416 套已售完， C 栋已售 8 成， D 栋已售 4 成，预售毛坯均价 5800 元 /平方米，管理费 元 /平方米 /月；城启波尔多庄园是“东山区珍品小户型”路线的代表，专做 4694 平方米二房小户型单位，占地 7800 平方米， 2 栋 22 层联体楼共 500户， 2020 年 8 月开盘，整体已售 8成，现房装修均价 5750 元 / M2；城启恒华阁位于淘金北路黄金地段，是以 120 平方米大户型为主的两栋单体楼，北面朝广园路。 由于低价位入市（现房毛坯均价 4900 元 / M2），遭抢购，未正式发售就已销售 9 成，目前只剩下 2套大房单位。 （ 2）五羊新城板块是东山区后起的住宅区，与珠江新城一路之隔，南对二沙岛，景观和空气好，楼盘售价高。 在售楼盘中，汉苑为豪宅，规划占地 4800 平方米， 2 栋 38 层 266 户，预售毛坯均价 11000 元 / M2，管理费 元 / M2/月，已售 6 成；竹外一枝 轩，占地 5 万平方米，建筑面积 25 万平方米， 2 栋高层 400 户，规划 4期，在售 2 期，仅剩 3套复式单位， 2020年 9 月开盘，现房毛坯均价 6600 元 / M2；五羊华轩、城心林涧、华逸锦轩同处东泰路沙河涌旁，均以计划中的沙河涌绿化生态区为卖点。 五羊华轩，单体楼 24 层 100 户，占地 6442 平方米， 2020 年 3 月开盘，现房毛坯均价 5800 元 / M2，已售 8成；城心林涧，规划占地 2万平方米，在售 2 期 1 栋 22 层 175 户，预售装修均价 5800 元 / M2，今年 6 月交楼；华逸锦轩，占地 5500 平方米， 2栋 30 层联体楼 360 户， 2020 年 9月开盘，现房毛坯均价 5200 元 / M2，已售 8 成。 （ 3）东风路沿线盘占尽交通便利，在售楼盘大多面积大、售价高，如东风广场、东山雅苑和君铂国际，除东风广场有 2 房 69 平方米单位外，其余最小都在 129144 平方米，三个楼盘均价高达 7000 元 / M2。 君铂国际，单体楼，规划占地 8000 平方米，全部为 144 平方米以上大单元，已售 6成，今年 10 月交楼，预售毛坯均价 5800 元 / M2；东风广场，占地 6万平方米，在售 3 期 2栋 36 层 446 户，今年 7 月交楼，预售毛坯均价 8500 元 / M2，已售近 6 成；东山雅苑，规划 占地 平方米，建筑面积 11 万平方米，共 2 期均在售， 2020 年 7月交楼，全部为大单元，现房装修均价 8000 元 /平方米，管理费 元 / M2/月，已售近 8成。 嘉富广场，规划占地 万平方米，建筑面积 18 万平方米，在售 2 期 2栋 32 层 400 户， 2020 年开盘，现房装修均价 5600 元 /平方米，管理费 2元 / M2/月，基本售完，仅余少量复式单位。 四、项目住宅部分销售定位和 SWOT分析： “东湖广场商住楼”项目位于东山区东湖路以西、大沙头路以北地段，与东山湖公园紧一路之隔，南面十层以上可以望江，纵观周边的楼 盘及目前的市场情况，本项目住宅可以景观为卖点，重点突出湖景，充分满足客户对住房品质的要求，把东湖广场商住楼定位为“面向二三次置业人士、高素质、设计优良、注重环保”的湖景住宅形象。 结合上述对东山区目前楼盘销售市场的特点分析和本项目以 110200 平方米的大中型为主，总户数少、仅 224 套 等特点，本项目的销售定位采取紧跟东山区楼盘销售的市场需求特征和项目周边独特商业环境衍生的自然需求特征，主要面对邻近周边地段的旧居民、军人及其家属、周边高级政府公务员、周边高收入的企业主管及高层管理人员、邻近各专业市场的中小私营企 业老板等销售，针对的是年龄在 3035 岁的城市中坚人群，项目定位为中高档生活住宅和商务住宅并重的社区，客户群多具“地域情结”，以享受生活为特征，并以二次、多次置业为主。 根据项目实际条件，制作本项目住宅部分销售的 SW0T 分析图如下表： S(优势 ) W（劣势） 位于东湖路旁，地理位置优越、交 位于主干道大马路旁，东向噪音影响较 通便利，生活配套完善 大； 间隔方正实用，采光通风极佳，无 小区面积较小，小区自身配套不够完善； 黑厨黑厕，可欣赏湖景、江景； 建筑格调高雅多样，与园林化地理 环境紧密融合，带有入户花园，在 居住理念和建筑设计上以人性化为 主导； O（机会） T(威胁 ) 临近仅有的老东山板块项目存货量 周边区域的某某御苑、东山水恋、 极少，附近又基本无可开发土地， 汉苑、滨江路豪宅等一些新开项 竞争对手少 ； 目对有限市场购买力造成一定的 项目产品设计和定位有一定的市场 分流，可能影响到本项目的销售 竞争力； 进度。 东山区交通便利、生活配套完善之 住宅一向受年轻白领追捧，本项目 户数少，区内供销态势好； 五、小结 综上所述，本项目地处老东山板块，项目周边居住环境、 生活配套环境成熟，住宅户数少，且住宅的规划设计、理念定位等方面比较新颖，市场需求环境和竞争态势好，市场销售前景都比较好。 第五部分、 投资评价 按照项目设计规划方案，“东湖广场商住楼”项目建设投资成本估算如下 [表四 ]：项目建设投资成本估算 序号 项 目 项目建设总成本构成分析 预测金额（万元） 占总投 资％ 综合每平方米成本（元） 1 建设用地面积 6665 M2 2 总建筑面积 M2 3 可销售住宅建筑面积 M2 4 可销售商 铺面积 M2 5 可销售车位面积 /数 11609M2／ 228 个 6 可销售总面积（含住宅、商铺、车位） M2 7 住宅销售价格 7200 元 /M2 8 商铺销售均价格 25000 元 /M2 9 车位销售价格（万元 /个） 16 10 销售收入 71, 11 减： 建筑成本 81% 12 其中： 土地开发成本 9% 13 各项政府收费 6% 14 前期投入费用 6% 15 建筑安装（公建、配套） 工程费用 57% 16 不可预见费用 2% 17 减 : 期间费用 19% 18 销售费用 3% 19 管理费用 4% 20 财务费用 12% 21 减： 各种应缴税款 4, 19% 22 其中：营业税 (收入 5%) 3, 17% 23 堤围防护费 (收入 9‰ ) 0% 24 土地增值税 2% 25 利润总额 45, 215% 26 利润率％ 215% 27 减：企业所得税（ 33%） 71% 28 实际税后净利润 30, 144% 29 实际税后净利润率％ 144% 30 年平均 利润率 (投入 3 年 ) 48% 31 资金投入总额（ 11+17） 100% 根据上述成本利润测算，借款人对该项目实际总投资 万元，项目于 2020 年 11月动工， 2020 年 2 月开发完毕，共 26 个月。 从成本控制角度来看，东山区是老城区，拆迁费用比较昂贵，但由于该地块原为仓库用地，拆迁费相对较便宜，所以本来所占比重不菲的。