德兴地产昆山时代皇家半岛别墅项目前期可研报告(42页)-地产可研(编辑修改稿)

德兴地产昆山时代皇家半岛别墅项目前期可研报告(42页)-地产可研(编辑修改稿)内容摘要：

报告 18 地产项目的样板，为拓展长三角及全国市场奠定品牌基础，同时积累了丰富的人才资源及操作经验。 本项目规模 庞大 ，实际用地达 1700 亩， 可控规划 1235 亩，其中 租用湖畔绿化用地 400 余亩。 为降低市场风险，建议采取相对灵活的开发策略，分 五 期开发，每期开发 约 300 亩，总体开发时间约为5— 6 年，面向长三角、立足上海和昆山开发建设。 根据项目 所处的地理位置及市场研究 ，总体规划 建议 主要以 独立别墅为主， 配有私家游艇码头的超大规模湖 畔 庄园别墅来提高整个项目的形象， 同时根据土地的综合利用， 提高容积率， 规划有 少量TOWN HOUSE 别墅 ，因此总体规划应考虑可持续性发展原则，既要体现豪华型庄园奢华，又要考虑项目不同产品、配套、 社区 文化和物业管理的兼容性，因此应考虑分组团开发，封闭管理，每个组团都有各自的特性和亮点，不断吸引市场注意力。 但总的原则应是先开发低密度的高档、个性化别墅建立品牌，提高档次形象，再开发较高密度的 TOWN HOUSE 别墅 ，以提高利润，扩大业主群体。 项目市场发展方向建议 首期开发选址建议在整个项目最好的临湖地块，全部开发独广州德兴房地产顾问有限公司 时代皇家半岛可行性研究报告 19 立别墅以树立楼盘的高档形象 ，打响品牌； 首期别墅应有多种户型 和风格，高品质、低价格，以物美价廉的高档别墅来迅速建立项目的品牌美誉度和市场口碑，并检验市场对各种户型、风格别墅的接受程度，以利于后期产品开发和调整。 首期开发应有少量 1000 平方米以上的超豪华庄园别墅作为亮点来提高整个项目档次和品牌形象，可以考虑做部分庄园城堡式的泊岸游艇别墅，但开发的数量不宜太多。 同时，由于受上海海派别墅建筑风格影响，本项目别墅产品的风格也应以欧美风格的别墅产品为主，同时考虑到周边的自然和人文环境，也可在某一组团做少量中式别墅，中西合璧，以多样化、个性化为产品开发卖点，以满足不同买家的个性化需求，避免与当地的历史文化渊源完全割裂。 根据项目地块特点，我司建议首期开发在项目临湖景观最好的地块，建设 成为 一个样板岛，形成集英格兰风情、西班牙风情、法兰西风情、北美风情、中国江南风情相融合的各类型别墅。 每种建筑风格形成独具一格的产品个性和园林特色，部分做成豪华室内装修、带精品园林 、 泳池的板房，以现楼实景的精品展示来迅速建立品牌美誉度，增强目标买家的信心，并便于参观和销售产品。 广州德兴房地产顾问有限公司 时代皇家半岛可行性研究报告 20 根据调查，上海市场别墅的建筑面积 76%在 200— 500 平方米范围内，因本项目在城郊地带，具有明显的价格优势 ，因此建议以 250— 500 平方米的别墅为主力户型，可以降低购房者和投资者的门槛，同时可以提高产品的销售速度，减轻资金压力。 园林方面， 结合 江南水乡 的地域特点 ，突出 项目皇家气派、自然尊贵的高档形象 ，强调建筑因水而生，每户规划有泊岸私家花园、亲水码头、休憩亭等，每户均以绿化带相互隔离，同时又通过蜿蜒流转的流水相互联联系。 产品开发应以独立别墅为主， 联排 TOWN HOUSE 别墅 首期先不开发， 应放在后 几 期的开发中，主要是为了提高容积率、增加社区人气以便于商业配套经营，但联排 TOWN HOUSE 别墅建议以 双拼、四拼为主，最多不超过六拼。 整个社区别墅的面积比例如果按别墅总 面积比例建议为（联排 TOWN HOUSE 别墅的数量根据容积率要求可再调整）： 具体见下表： 产品形式 面 积（ m2） 比例 套数 联排、 TOWNHOUSE别墅 200— 250 15% 108 独立别墅 250— 350 27% 146 独立别墅 400— 500 22% 80 独立别墅 550— 650 19% 50 独立别墅 700— 900 10% 20 独立别墅 1000— 1500 6% 8 合计 159950 100% 412 广州德兴房地产顾问有限公司 时代皇家半岛可行性研究报告 21 商业配套和会所的开发，首期、二期 开发时 商业配套 主要集中在两个会所的开发，一个是对外营业的、位于北部主入口的皇家城堡会所，约 6000 平方米；一个是位于社区东部湖畔的皇家游艇会所，约 3000 平方米，两个会所的规模不一定很大，但功能要齐全，既要体现社区的尊贵和档次，又要能 满足业主的日常生活所需和社区的物业管理所需。 由于居住人口增多，商业配套的要求更多时，可 在 项目开发的最后 临社区的市政公路边 增多商业面积，或根据容积率高低，独立增建一社区商业中心（或称邻里交流中心），以完善社区生活配套，并可考虑开通社区 至上海（经停机场、人民广场）、昆山的交通巴士。 为提高社区档次、真正打造精品高尚别墅社区，物业管理公司应尽早进入，尽快介入到社区的规划设计、开发建设和物业配套筹备中，以避免后期出现不必要的物业管理问题，节省成本，提高物业的附加价值。 广州德兴房地产顾问有限公司 时代皇家半岛可行性研究报告 22 第三部分 项目的市场定位和客户定位 一、市场定位 (一 )、项目 特点 地段 优越 ：处于上海、昆山和杭州三市的核心交汇点，东进上海、西进苏州、南走余杭均可快速到达，地理优势得天独厚。 环境优美：临水、滨湖，直面浩瀚淀山湖，地块内自然河流、沟渠相互联通，具有水乡的典型特征，河网遍布，风光秀美。 交通便利：项目周边交通网络发达，项目西侧紧邻锦淀路、南接锦虬路。 北 向 有沪宁铁路， 312 国道，沪宁高速， 苏沪高速； 南向 有 318 国道，沪青高速 ； 昆山南北交通主干道在此过境。 规模庞大：规划占地 1380 亩，租用临湖绿化用地 400 亩，是昆山少有的大型高尚湖畔别墅社区，拥有强大的发展空间。 泊岸临水：知名建筑规划公司设计，几乎户户临水，家家枕河 ，湖山列岛、泊岸别墅，尽享江南水乡风情。 （二） 、定位思路 根据我司对本项目区域市场的分析和项目的综合分析，本项目具广州德兴房地产顾问有限公司 时代皇家半岛可行性研究报告 23 有相当的规模优势；同时兼具淀山湖一线的秀美景观，完全具备与淀山湖畔绿洲江南园等楼盘正面竞争和抗衡的条件和实力， 因此，本项目定位主导思想是以“高品质、中容积率、中档的价格”来树立时代皇家半岛在淀山湖板块中的领袖级地位。 绿洲江南园和海源别墅定位在低容积率、较高品质、高价格；丰泽湾别墅则定位于中容积率、中档品质、中档价位；而康桥水乡则定位于高容积率、较高品质、中档价位。 为了避免同区域别墅同质、同价的竞争格局，考虑到本项目的规划情况，以良好的品质与 中档的价格展开竞争。 本案目标市场定位分析 区域个案 容积率 品质 价格 绿洲江南园 较高 25000 元 / M2 海源别墅 中 “ 度身定制 ,价位不详 ” 丰泽湾别墅 中 低于 7000元 /M2,300万以下 康桥水乡 较高 159324 万 /套 本案别墅 建议不超过 0． 3 中 预计 首期 60008000 元 / M2 （三）、市场 定位 根据本项目“面向长三角、立足上海和昆山”的发展战略，本项目的目标市场范围可拓展到整个大上海。 而大上海，作为中国近现代社会的一个 缩影，她代表了世纪沧桑，代表了锦绣未来。 经过一百多广州德兴房地产顾问有限公司 时代皇家半岛可行性研究报告 24 年的发展，大上海已经由昔日的十里洋场发展成为繁华的现代化大都市，如今，更成为中国中东部地区经济发展的火车头，带动了以沪宁杭为核心的整个长三角洲地区的经济腾飞。 因此，大上海的范围，实际上已经扩展到整个长三角洲，并铸就了以上海、苏州、杭州、南京等为代表的大上海经济圈，并由此在其这些城市周边形成了一个居住、休闲、旅游的生活圈，大上海在国人的心目中，是一个高经济增长、高生活品质的国际化大都市群，其生活圈中的江南水乡富庶城市的整体生活、居住、文化水平都处在全国前列，而 昆山做为上海后花园，不管是在社会经济发展方面，还是文化生活等方面，更是紧跟上海，实际上已随着大上海经济圈从中心向周边扩张而成为上海的经济扩展区和居住后花园。 上海和昆山，在心理上已经没有明显的行政界限，昆山作为长三角洲经济生活的热点城市，已经成为大上海经济生活圈的重要组成部分。 而且，作为上海唯一的天然生态湖泊淀山湖西岸的本项目，更具有得天独厚的环境、地段、交通、价格优势，从目前昆山区域内别墅项目消化的情况看，上海人、台商及外企高管、本地薪富一簇、温州、杭州等地人士是昆山别墅市场购买的主力军。 考虑到这一点，我司 建议项目的市场定位为： 市场定位：大上海都市生活圈高品质湖畔生态别墅社区 产品定位： 集居住、度假、商务于一体的 半岛 游艇 别墅 广州德兴房地产顾问有限公司 时代皇家半岛可行性研究报告 25 形象定位：大上海 新贵族 源别墅 广 告 语：大上海贵族领地，淀山湖优游生活 理由： 强调大上海的认同感和荣耀感，既拉近上海人的距离认同感，又迎合昆山本地人的心理需求，同时还有时代的潮流感， 提高楼盘的档次，树立品牌形象 ； 项目所处的位置淀山湖大部分在上海范围内，作为上海拥有的最大湖泊，是上海人追求自然生态高尚生活的理想居所，项目临湖泊岸，以活水系统连通的湖山列岛、泊岸别墅为依托，所谓“仁者乐山，智者乐水”，上风上水之地，是大上海地区最具优势的湖畔泊岸高尚别墅生活领地； “大上海”能拉近大多数人的心理距离，辐射力强，能有效地扩大本项目的目标消费群，有利于建立本项目在长三角洲经济生活圈的顶级别墅形象，摆脱本项目地域上的偏僻形象； 项目周边的江南名镇周庄、锦溪、同里、用直、芦墟丰富的水乡人文资源，淀山湖、阳澄湖旖旎的自然风光、水产资源、旅游资源、高尔夫资源、水上游艇资源使本项目具备了国际生态豪宅社区居住、度假、旅游、商务休闲的生活环 境。 广州德兴房地产顾问有限公司 时代皇家半岛可行性研究报告 26 二、客户定位 由于本案所处的锦溪淀山湖畔是上海西翼集 居住、 度假、。