石狮市侨中片区改造工程一期可行性研究报告(96页)-工程可研(编辑修改稿)

石狮市侨中片区改造工程一期可行性研究报告(96页)-工程可研(编辑修改稿)内容摘要：

组团 构成的强有力的中心区功能核心。 （ 2）永宁片区，以对台贸易、商务、滨海旅游为主的城市新区。 4． 六 组团 六 个 组团 分别是：中心 区 的行政中心 组团 、商贸中心 组团 、科教中心 组团 、居住综合 组团 ，永宁 片区 的对台贸易中心 组团 、滨海商务中心 组团。 （ 1）行政中心 组团，以市政府和各行政管理部门为主的城市组团。 （ 2） 商贸中心组团 ： 以商业、金融业、保险业为主的城市组团（ 以九二路为轴的购物、休闲、娱乐、餐饮等商业金融中心，以南洋路为轴的服装城、辅料、面料专业市场，形成汇集全国乃至国际 名牌产品的批发、购物市场体系 ）。 （ 3）高教科技研发 组团 ：以纺织服装学院、光电信息学院、宝盖科技园为基础的高等教育园区和科技研发中心。 （ 4） 居住综合组团：以生活居住为主的城市组团。 石狮市侨中 片区改造工程（一期）可行性研究报告 （ 5） 对台贸易中心 组团：以永宁码头为依托主要发展对台贸易。 （ 6） 滨海商务中心 组团：借助黄金海岸和红塔湾的风景优势，发展高档次的商务中心。 第 四 节 旧区改造 旧区是石狮“二次创业”，塑造 21世纪城市形象的主要载体。 老城区是经过一千多年的历史发展形成的商业中心。 改造旧区，振兴老城区作为商业中心的历史地位。 对石狮各项事业发展 具有重要地位。 ：根据总体规划确定的发展侧重点不同将旧区划分为不同片区，以保护、整治、改造为主，街坊的成片更新改造、集中成片渐进式改造等不同的改造模式进行改造。 2. 调整用地结构：取消“三合一”厂房，分散的工业企业向工业园区集中，优化功能布局。 建设用地优先满足道路、绿化、各类公共配套设施、市政设施的用地需求。 ，建设更具吸引力的居住区，带动旧区居民向新区转移。 ：加快旧区商业业态结构的调整，突出商业特色和氛围。 增设休闲、旅游设施和停车场，构筑“主题 商业区”。 将老城核心区九二路和周边商业街区改造成集购物、文化、娱乐、休闲、观赏于一体的多功能综合性商业步行街区，打造“中国著名商业街”。 5. 进一步完善石狮服装城的建设，加强服装城的商贸功能，服务面向国内与国际。 石狮市侨中 片区改造工程（一期）可行性研究报告 6. 城市风貌协调区以成片改造为主，注意保护凤里庵、城隍庙、园通庵、新华路、永宁卫等历史文化遗产。 保留部分有价值的历史建筑，划定保护地段。 注重协调原有建筑风格与色彩，保持沿街界面的连续性。 7. 道路交通对策：改造旧区现有道路。 中心区结合旧区改造，打通东西向和南北向主、次干路，疏解旧区交通。 在商 业中心区、交通中心枢纽布置社会公共停车场。 8. 引导“回批地”按照城市规划要求进行建设。 9.“城中村”的改造以政府为主导，在政策调控下，发展商与社区（村）股份公司共同组成旧区（或城中村）改造公司等多种创新机制，负责拆迁安置、土地平整、商品房建设，加快旧区和“城中村”的改造，建设现代化的人居环境。 石狮市侨中 片区改造工程（一期）可行性研究报告 第四章 建设条件 第一节 基础设施条件 一、交通条件 拟 建项目 位于 石狮市中心城区 ，用地交通北临九二路，南接八七路，西侧为群英中路。 石狮市汽车站、客运站、 交通车站、 长福汽车站分布 项目周围 ，对外交 通十分便利。 二、供水条件 石狮市现有日供水能力 35 万吨 ， 可满足项目区施工、生活用水需要。 三、供电条件 项目用电可由城市电网接入 ， 电力供应充足，可 满足本项目的用电需求。 四 、建筑材料来源 本工程所需的钢材、水泥、石料、砂等建筑材料可在当地市场上采购，直接汽运到工地。 第二节 自然条件 一、地质地貌 石狮市处于华南褶皱系闽东火山断坳带，在东南沿海动力变质带的中段，北部属泉州平原，地势平坦，西、中、东部丘陵起伏。 在全国区划位置上，属闽粤沿海花岗岩丘陵亚区的一部分，地貌形态不一，石狮市侨中 片区改造工程（一期）可行性研究报告 以台地、冲积海积平 原为主，地势南高北低。 本域地势为中南高四周低，由低丘陵 台地 平原呈阶梯状逐级递变，以台地为主，约占总面积 70%，高丘陵分布在中南部的宝盖山、双髻山，低丘陵分布于西部、中部的灵秀山、五虎山等；台地分布于丘陵与滨海平原之间，为红土台地。 丘陵、台地为侵蚀剥蚀地貌。 河流冲洪积阶地分布于灵秀镇塘园、锦尚镇厝上；沿海地带为海积平原和风积砂堤。 二、气候气象 石狮域临北回归线，三面环海，受大气环流和下垫面综合影响，具有南亚热带海洋性季风气候特征，盛行风向季节更替，季风气候显著，冬季刮大陆南下强劲的偏北风，夏季为来自海 洋的偏南风。 热量资源丰富，光照充足，气温差异小，气候暖热。 夏长无酷暑，冬短不严寒，秋温高于春温。 降水较多，但时空分布不均，春夏多雨，秋冬少雨。 年平均气温 2021℃，一月份平均温度 ℃ ,七月份平均温度 ℃。 年降水量平均在 9001200mm，年平均绝对湿度（水气压）为 20g/m3左右，年平均相对湿度为 78%。 年平均风速 7m/s，一年中主要风向有 NEE、 SS 风，占全年风向频率分别为 %和 %，静风频率为 %，常年主导风为东北风，频率为 %，台风主要发生在 79 月份之间，年 平均 35次。 三、地表水 石狮市境内有梧桉溪、厝上溪、塘园溪、龟湖流域、下宅溪、大厦溪、洋厝溪、莲塘溪、西岑溪和莲坑坂溪等 10 条溪流，流域面积石狮市侨中 片区改造工程（一期）可行性研究报告 约 ，年平均径流量 6777 万 m3。 溪多为单独入海的间歇性溪流，溪不流短，蒸发渗透量大，径流量少。 石狮境内属贫水区，多年平均降雨量仅为 1021mm，境内地表水资源量年平均为 8800 万 m3，人口平均水量与亩均水量的指标均属 D级。 地表水利用率约占地表水资源的 15%。 四、地下水 地下水资源缺，但水质较好，大部分属矿化度小于 1g/L 的中性水，境内地下水可分 为富孔隙潜水区、中等孔隙潜水区、弱孔隙潜水区和弱裂隙潜水区四类。 地下水已利用率约占可开采的 40%，工农业及生活用水 80%靠晋江金鸡南渠水源。 五、植被情况 根据“福建植被区划”，泉州市植被区系属粤沿海丘陵平原亚热带季雨林，由于长期受到人为活动的影响，原生亚热带雨林多在被利用后，更新不及时，常常呈次生萌芽林或稀疏阳性林，或过渡类型，森林覆盖率低，群落结构简单，林份质量低劣，防风固沙作用弱。 栽培、植被主要有甘薯、花生、蔬菜类等农作种类，播种面积小，复种指数仅为 150%200%左右，产量低。 六、地 震 根据 国家地震局、建设部震发办 [1992]160 号关于发布《中国地震烈度区划图（ 1990）》和《中国地震烈度区划图（ 1990）使用规划》的通知，按照《中国地震烈度区划图（ 1990）》福建省区划一览表，石狮市区地震基本烈度为。 石狮市侨中 片区改造工程（一期）可行性研究报告 第三节 软环境条件 侨中片区改造建设项目是 市委市政府确定的重点项目 、 为民办实事项目。 市委、市政府领导高度重视，相关政府部门对本项目给予政策倾斜和大力扶持，为项目的建设奠定了良好基础。 本项目由石狮市政府成立石狮市侨中片区（一期）改造工程领导小组，由市人大 黄 主任任总指挥， 湖滨街道 办事处也迅速抽调骨干人员，成立了以庄国阳书记为组长的工作组， 确保项目顺利进行。 由于本项目的建设将优化市区环境，完善市区功能，提升城市品位，还可大大 完 善区域 路网结构 ，同时对繁荣区域经济有着十分重大的意义。 因此得到当地广大干部群众的理解和拥护，积极支持本项目的实施。 这些均对项目建设十分有利，因此对本项目来说有十分优越的软环境条件。 石狮市侨中 片区改造工程（一期）可行性研究报告 第五章 拆迁安置 方案 第一节 拆迁工程量 侨中片区旧城改造工程 （一期）需拆迁私有房屋 188 栋，商品房174套，拆迁面积 151625m2，拆迁土地 48154 m2，涉及仙 迹、林边社区居民约 592户；拆迁企事业单位九家，房屋 44 栋，房改房 51 套，拆迁面积 66859m2，拆迁土地 40790m2。 拆迁范围内现有的容积率 ，密度 90%。 第二节 拆迁安置补偿方案 石狮市侨中片区旧城改造工程 是石狮市委、市政府为加快推进我市城市化进程、改善群众居住环境而确定的重点项目之一。 为维护当事人的合法权益，确保拆迁安置补偿工作顺利进行，根据《中华人民共和国土地管理法》、国务院《城市房屋拆迁管理条例》、《福建省城市房屋拆迁管理条例》等法律、法规及配套政策规定，结合本项目的实际情况，制定 了本项目拆迁安置补偿方案。 按照市委、市政府多次主题会议精神，让群众做拆迁主人，经过从上到下、从下至上，反复多次的征求意见，并召开 16 场座谈会探讨补偿安置方式，同时结合周边九二路东段、步行街、镇中路的补偿安置方式，共同确认“就地安置、产权调换”，每栋房屋至少安置一个店面，建筑至少等面积安置的补偿安置原则。 石狮市侨中 片区改造工程（一期）可行性研究报告 九二路、八七路沿街店面基本上一间换一间； 煤气路（ 15米）沿街房屋以用地面积 200m2调换一间店面； 其他房屋参照步行街方案以用地面积 333m2调换一间店面，不足间数的用资金互 补。 只有一层按 1： ； 只有二层按 1： ； 三层及以上按 1： 1 调换，实行差价互补，旧建筑视建筑结构、装修、成新等情况每平方米补偿 200元至 700元。 ，不安置店面。 A、 B、 C三区地块用于地税、海关、建行、灵秀镇、新华书店、侨中、石狮宾馆、石狮五交等单位的拆迁安置补偿。 该地块用地面积 24282m2，商业面积 34192m2，住宅面积 65207m2。 ： ①原则上实行货币补偿，部分有办公经营需要的单位 由市侨中片区旧城改造一期工程行政事业及国有企事业单位拆迁安置补偿协调领导小组协调安置在该片区规划设计方案中的 A、 B、 C 三个区。 ②房改房按“按建筑面积拆一安一，差价互补，限量扩够”的办法安置补偿。 ③被拆迁房屋货币补偿以被拆迁房屋评估价格为依据。 在拆迁改造之前，有拆迁人委托具有相应资质的评估机构采用同一评估方法根石狮市侨中 片区改造工程（一期）可行性研究报告 据被拆迁房屋的区位、权属、用途、结构、成新、收益、面积以及装修等因素进行评估，评出被拆迁房屋的现值，并出具评估报告。 拆迁人依据评估价格对被拆迁单位进行货币补偿。 ④有安置商业店面、商品住房等安置房的 单位或个人，由拆迁人委托同一评估机构评估出安置房的市场价，再与被拆迁房屋的评估价格进行互补。 具体补偿安置由市侨中片区旧城改造一期工程行政事业及国有企事业单位拆迁安置补偿协调领导小组进行实施，补偿安置遵循《侨中片区旧城改造拆迁补偿实施办法》。 F区地块由中旅进行改建。 该地块用地面积 10354m2，可建设用地面积 6241m2。 补偿方式为对现有资产进行评估，同时对安置 F 区地块进行评估，二者进行互补。 二、各类房屋结构平均拆迁补偿单价 石狮市侨中 片区改造工程（一期）可行性研究报告 第 六 章 建设方案 《石狮市侨中片区旧城改造工程 （一期）方案设计说明》 由 厦门市仁德振华建筑设计事务所 设编制，并于 2020年 1月 14 日通过了专家评审。 本项目位于石狮市中心城区，九二路商业步行街以南，八七路以北，由规划新建道路围合的区域内，地块方正，分一二期进行拆迁安置，一期总占地面积 ，不含中旅规划用地 平方米，规划地总建筑面积 363471 平方米。 根据石狮市城市总体规划、中心城区规划及旧区改造 规划，拟对区内现有建筑、交通体系、市政管线及公共设施 等 进行改造建设，总体形成“一心、三横轴、三纵轴”之脉络清晰的规划组织架构。 成 为未来展示石狮市城市新貌 的重要窗口。 项目区的总体经济技术指标如下表： 石狮市侨中 片区改造工程（一期）可行性研究报告 表 51 项目区的总体经济技术指标 项 目 单位 数 量 备注 用地面积 m2 不 含 F 区 酒 店 用 地 面 积 总占地面积 m2 地上总建筑面积 m2 其中 住宅建筑面积 m2 商业建筑面积 m2 地下建筑面积 m2 住宅套房数数 套 1922 一层店铺数 间 380 停车位 个 1271 其中 地面 个 154 地下 个 1117 容积率 建筑密度 42％ 绿地率 19％ 酒店用地面积 m2 第一节 设计 依据 一、《中华人民共和国城市规划》 二、《城市居住区规划设计规范》 GB5018093（ 2020 年版） 三、《福建省城市规划管理技术规定》 四、《建筑设计防火规。