蓝城的开发模式简述(doc120)-地产综合(编辑修改稿)

蓝城的开发模式简述(doc120)-地产综合(编辑修改稿)内容摘要：

金额的情况时，其多出部分，由当时的全体参加 人共同分享。 挂牌出让的挂牌操作费用，含广告及其它费用，应由挂牌出让的出让人承担。 通过以上四项措施，能够有效的保证项目和参加人的资金安全，并为银行和国家的资金管理，特别是信贷资金管理，提供了一个很好的可借鉴模式。 这个模式如果能够普及，将大大改善国内的商业诚信现状。 ⒏ 合作盖楼的住宅如何分配。 首先，这个项目中，房号的挑选是根据办理验资手续的顺序，即参加合作盖楼的顺序进行的。 同时，由于项目建成后，每套住宅的户型、位置、楼层、朝向存在具体的差异，所以在业主们挑选房号前，会给每套住宅评定一个“定额户型补差价格” ，户型、位置、楼层、朝向等条件越好，这个价格就越高，反之则越低（可能为负值），全楼住宅的定额户型补差价格之和等于零，以尽可能的保证公平合理。 ⒐ 合作盖楼的物业服务如何收费、管理。 与传统的商品房、经济适用房不同，合作盖楼的物业服务是依托大楼局域网网络管理系统、业主投票决策系统、财务公司审核制度及银行资金管理服务的一种科学、先进的人力、物力成本分离的新管理制度。 基于账目透明的原则，每个月业主都会看到上个月物业的各种服务和对应的开销，可以有针对性的发起投票呼吁增加或减少各种特色服务，对物业的员工进行工薪评议， 并协助审核物业发生的各种费用账目。 这样，业主就可以得到自己想要的服 中国最大的管理资料下载中心 (收集 \整理 . 部分版权归原作者 所有 ) 第 11 页 共 106 页 务，并取消不需要的服务，而且可以通过自由组合，去选择一些只有部分业主需要的服务，并监督和刺激物业员工提供更优质的服务。 从而真正成为项目的主人，享受到应得的完美服务。 而且这些操作都通过网络进行，成本低，操作简单，不需要业主投入过多的精力，不产生不必要的纠纷。 由于事实上是由全体业主进行物业管理，所以虽然每个业主拥有的都只是协助监督权和建议权，但最终却能实现非常合理的物业管理。 在整个物业管理过程中，也可以实现项目非营利原则，除应有的大楼维修基金之类 备用基金预存外，项目物业服务本身非营利，而通过保险等手段实现对业主和物业员工的长期福利保证。 ⒑ 合作盖楼的底商收入如何管理及分配。 在合作盖楼项目中，有仅供项目业主使用的，非营利原则的会所，会所扣除成本外的收入，会按月分给每个业主，其收费目的并非为了营利，只是为了有效合理的管理会所，保证会所使用的公平性。 而用于出租的底商，则是商业营利性质的，其租金所得，在扣除税收、大楼必需的基金预存等支出后（这部分账目应每月进行收支公示），根据每个业主购买的住宅面积，进行分配，按月转入每个业主的账户。 ⒒ 什幺叫“分次定 向转账制度”。 分次定向转账付款模式规定项目运行中以月为固定的财务管理周期，每月的项目资金审核管理支付流程如下： ⑴ 讨论期：每月 20日前，项目管理组、工程监管组、项目财务组共同提交《当月资金预开销表》，供所有参与者选择并讨论。 某些可以选择档次和价格的费用，可以在项目网站和内刊上发表投票贴以征集用户意见，但最终决策以项目管理组、工程监管组、项目财务组的专家意见为准，以确保工程质量。 ⑵ 初审期：每月 27日晨，项目管理组、工程监管组、项目财务组根据实际情况和用户意见制作出《当月资金开销表（预）》，并公示接受大 家审核，用户可以对每一笔费用的价格和合理性提出意见和建议，对于尚可修改的，可以要求修改；对于有疑问的，可以要求审核，如发现有吃回扣或其它严重问题的，可以通过合理渠道要求解决。 本项目执行过程中，规定任何参与者和执行人员不得收取回扣，并要求所有供应商提供价格不高于市场一般水平的承诺。 ⑶ 确认期：次月 1日晨，项目财务组会根据当前的《当月资金转账表（预）》和项目参与者名单制作出每个集资参与者当月应办理转账的转账明细表，包含用户当月应缴所有费用的总额、去向及明细。 （如下表） 参与者姓名： ABC 参与者账号： 0000 当月应缴款 总额：00000元 项目保证金账户号：ABC 目标单位名称 目标单位账号 本项转账总额 参 与 者承 担本项金额 用途 „„ „„ „„ „„ „„ 中国最大的管理资料下载中心 (收集 \整理 . 部分版权归原作者 所有 ) 第 12 页 共 106 页 并向银行提交《当月资金转账表（预）》参与者应自觉在 6 日下班前去指定银行办理转账确认手续，银行办理时确认用户提供的账户内有不少于当月应缴总额的资金，并对这部分资金予以冻结，在当月 10日晨统一办理转账支付。 ⑷ 催款期：每月 7 日晨，项目财务组从银行得到尚未办理当月转账明细表确认的参与者的名单，并和项目管理组共同逐一对其发出催款通知，在 7， 8， 9三天内办 理转账确认的用户需要补交滞纳金。 在 9日下班前，所有账目都已经经过了从上月 20日开始的 20天公示和审核，在 9日下班前，任何一笔费用如果被确认有问题，都会被暂停或取消支付。 以确保全体参与者的利益和资金安全。 这个 20天的公示监督制度对于整个项目的正常运做是非常重要的。 （滞纳金，暂定每滞纳一日，罚款￥ 100元） ⑸ 支付日：每月 10日晨，银行会根据住宅合作社三个管理组前一天下班前最终审核确认的《当月资金转账表》，用所有以确认用户账户内授权可支配的资金和项目备用金（保证金）完成转账支付。 在这个操作中，如果有少数参与 者在 10日前尚未办理当月转账手续，会被判定为违约，由银行用受托使用的备用金（保证金）垫付其当月应缴费用，并扣罚违约者全部备用金（保证金）和其它已缴费用的 50%作为违约处罚。 所有参与者在参加项目前必须签字认可并遵守这一违约处罚规定，违约者处罚条款经过法律公证，处罚手段为统一由银行根据委托条款直接扣罚，以确保公正性和执行力度。 这个违约处罚制度确保了全体项目参与者的利益，是项目正常运做的前提。 以往的房地产开发项目中，开发商经常拖欠各种款项，给建筑公司等其它供应商造成了很大的资金压力，而我们则可以按月结算，不仅减轻 了供应商的资金压力，而且方便了参与者、政府和银行的监督和管理。 这种规范化的资金管理模式，是值得推广和普及的，对国家税收和财务监督管理有非常明显的好处。 ⑹ 每月 10日转账完成后，参加者可以到项目财务组领取其当月资金转账证明 [银行转账收据或发票 ]，或以其它可靠的非电子形式取得其资金支付证明，项目财务组和银行也会有用户已交付资金明细单据备查。 ⑺ 对于应缴纳的各种税费，均由各参加者自行承担，参加者有依法纳税的义务和争取国家有关扶持政策给予的利益的权利。 项目人员工薪发放及入住后的物业资金管理办法也参照本制度实行。 将大大提高项目操作透明度和可行性，既方便大家使用监督权和发言权，又可以最大限度的减少业主的负担。 ⒓ 业主所拥有的协助监督权和建议权是什幺概念。 在合作盖楼项目运做期间，每个业主都拥有协助监督权和建议权，协助监督权和建议权与监督权不同，不能直接生效，必须经过项目机构的正常处理程序才可能发挥作用。 这是为了保证项目的正常运做所必需的。 因为如果业主拥有的是监督权，那幺就可能发生某些业主对某项支出或操作有异议后，直接拒绝支付或拒绝操作。 那样，就会导致项目停滞、严重损害其它业主的利益，甚至导致整个项目无法运做或长时 间无法运做，这些都是违背“合作”这一基本原则的，在合作盖楼的运做过程中，集体利益是必须优先得到保证的。 当然，协助 中国最大的管理资料下载中心 (收集 \整理 . 部分版权归原作者 所有 ) 第 13 页 共 106 页 监督权和建议权也绝对不是形同虚设，业主的协助监督权和建议权，可以使业主的意见和建议有一个正常的反馈渠道，业主对某项开支或操作有异议时，可以及时提出书面或口头意见或建议，并由项目管理组进行记录，尽快予以解决。 比如，在项目运做期间，业主对某笔费用的价格或质量有疑问时，可以使用协助监督权，提交有关参照，并督促项目工作人员予以审查；业主对某工作人员的工作有异议时，也可以发起弹劾，并通过正常投票程序执行弹劾。 又如，在项目运做期间或入住之后，业主对项目或物业有好的建议时，可以及时提交，并通过工作人员或投票系统去尝试得到项目或业主们的认可。 在合作盖楼项目中，投票系统是一个很重要的工具，很多操作，都是通过投票决策系统来决定的。 对于某些过于专业或涉及国家法律法规的问题，以专家意见为准或遵循国家规定。 然而，合作盖楼本身仍然可以使业主们的意愿能得到最好体现，业主们的满意度，将会远远高于一般的商品房项目。 ⒔ 项目团队的激励机制、工作效率和素质监督如何实现。 合作盖楼项目的员工分成三类，正式员工、兼职员工、实习人员，统一采 用议薪制的工薪管理办法。 员工的工薪，被分成三部分：基本工资、福利保障和评议工资（奖金）。 基本工资，是员工所能接受的最低薪金待遇，应不低于国家关于最低收入的有关规定；员工的福利保障，包括保险等福利，都根据国家规定予以办理；评议工资，也就是奖金，是根据员工的能力，在员工被招聘的同时，会协商一个最高奖金额度，在每个月的 20日，给员工上月的工作做出绩效考评，根据绩效考评标准，根据业主们的评分，给员工发放评议工资。 议薪制有效的保障了业主们的权益，使得业主能够有效监督员工们的工作，给出合理的薪金待遇和评价。 除了以上三 条，项目在盖楼期间，还提供了 3%的节约奖金制度，这个制度包括以下两个部分，一是在盖楼期间，不论工作人员还是业主，如果能给项目提供优质、低价的商品信息，确实给项目节约了开支的，节约金额的 3%将作为奖金发放给他，这样的激励制度，可以激励工作人员和业主去寻找尽可能低的价格及尽可能好的产品，对项目的实施有很大的帮助。 二是在项目入住后，所有核心工作人员，将集体获得项目评估价值（项目入住后请专业评估公司做出）减去项目全部成本（项目账目收支总额）得到的“项目运做获利”的 3%，作为项目最终奖金，这个奖金，是奖励那些在合作盖 楼项目中，为大家付出了辛勤劳动的工作人员的，也可以激励工作人员在盖楼期间积极发挥能量，提高工作效率。 作为合作盖楼项目，不论在盖楼期间，还是入住之后的物业服务，业主都有权使用其协助监督权发起对工作人员的弹劾，由正常的弹劾程序对被弹劾人员进行相应的处理。 具体的弹劾程序见项目协议。 ⒕ 合作盖楼的贷款怎幺操作。 合作盖楼项目的贷款，如何申请，如何使用，是一个大家非常关心的问题，这里先做个简单的回答。 在合作盖楼操作期间，公司首先会与某银行签一份有关的服务协议，包括验资服务、保证金代存服务、定期转账服务、以及贷款服 务等。 在项目前期，首先使用每个参与 中国最大的管理资料下载中心 (收集 \整理 . 部分版权归原作者 所有 ) 第 14 页 共 106 页 者的 15万资金，根据服务协议，当一个参与者的实际使用资金达到 15万时，银行一次性给该业主办理 ，这个贷款将存入业主在验资时在该银行开立的账户，但业主无权对该笔贷款进行与合作盖楼无关的操作，也就是说，业主只能根据项目规定的账目周期，遵循项目的规定，按月在项目中办理转账确认，去使用这 万贷款，在项目后期，由于涉及户内装修的部分都是每户单独计费的，所以，大家的开销会有所不同，所以每套住宅具体的费用，会根据装修档次和“定额户型补差价格”有所不同，如果由于用户装 修档次和“定额户型补差价格”原因，总超出 万 +15 万，用户需要自行垫付，并且不得有异议。 在项目入住后，这 ，可以解冻，此时用户方可自由使用这笔贷款的余额，愿意提前还贷或自由使用均可。 这样，就保证了银行在资金贷出方面的安全，提高了银行的贷款利用率。 关于合作盖楼过程中的贷款是否可以使用住房公积金贷款的问题，应根据贷款人的具体情况予以办理。 关于贷款的偿还和抵押物问题，都由每个业主与银行单独办理，即每个业主自行完成还贷义务，并且抵押物就是其参加合作盖楼所获得的那套住宅。 同时，合作盖楼的贷款发 生账户变迁时，可以去银行办理贷款过户手续。 ⒖ 合作盖楼运做模式的推广和社会意义是什幺。 合作盖楼这个模式，主要原理有两点，一是在房产价值上，改变了以往业主们只看到房产自身的货币价值，而忽略了房产的价值实际上是由“房产价值 + 物业服务 + 底商收益”三个部分组成的这一事实，从而蒙受了巨大的损失。 二是在操作模式上，改变了以往房地产建设中，开发商自筹资金、购买土地、规划项目、开发建设、销售服务的固定模式。 这个传统的模式有很多缺陷，大大限制了开发商的获利率，不利于房地产开发和中国城市化建设的发展，不能满足市场的 实际需要。 在房产价值上的认识改变，将使业主们真正成为房产的主人，业主买房以后，不仅可以通过底商获得收益，从而把交物业费变成了发物业费，更可以自由灵活的选择需要的服务，摒弃不需要的服务。 通过采用合作盖楼模式开发住宅，使得业主得到了更好的服务，更满意的居住，更大大节约了投入，降低了房价。 在开发模式上的转变，相对合作盖楼来说，只是一小部分，但这个模式本身，却可以给房地产市场和中国的城市化建设带来更多转变。 从长远看，对国家利益，银行利益、开发商利益，业主利益而言，都是一个巨大的新增长点。 谈到房地产开发，不能不先 从开发商的真正目的着手，在传统的开发模式中，开发商承担了过多的操作工作，甚至使有些开发商和管理者迷失了开发商的真正目的。 其实，开发商在房地产开发项目中，所追求的真正目标。