连云港市房地产-赣榆商业街项目经营可行性分析报告(doc16)-商业地产(编辑修改稿)

连云港市房地产-赣榆商业街项目经营可行性分析报告(doc16)-商业地产(编辑修改稿)内容摘要：

中心、文化中心将聚集在这里。 在政府的后面还将修建一个万人休闲广场，维多利亚商业街就在繁华的市中心。 在商业街的周边我们将盖建一些居民住宅，把青龙河向两边拓宽 30 米，引 4 条人工水渠和生态湖相连，形成四条景观带，贯穿于周 围的高档别墅和 住宅，届时会吸引大量的外来人口休闲居住，全面提升城市规模。 维多利亚商业街首期开发面积达 万平方米，主体二层，局部一到三层，系全框架结构。 商业街分为 A、B、 C 区（ C 区为二期招商）， A 区共有 117 间商铺， B 区有 111 间，以 60*12 米单位为基本单元，开间大进深小，全装修交付。 商业街在错位面积的划分上，充分考虑了各层次消费的需求，有 20 ㎡ — 400 ㎡不等的铺面，间隔可调整，面积可自由调配。 步行街是由澳洲五合全欧式化设计的，采用骑楼式格局，外立面采用大量的玻璃及半落地超大面窗设计，在 出入口街宽 30 米外建有两座标志性建筑物钟楼，建筑单元前后错动排列，除了两面各 米的人行通道外中间均为绿化、休闲娱乐地带。 商业街上还建有四座人行天桥，她们把整个商业街的两层连为一体，使商业街既美观又实用。 整条商业街建设三个景观休闲广场，开凿的人工水系在这也布置了可供观赏的水景，这将会成为一个水上餐厅，她可吸纳大量的客流，同时也将会成为各商家新品发布的最好舞台。 商业街布局合理，间有内廊和外廊，即使在雨天也可无忧购物。 3. SWOT 分析 优势 1. 从长远发展眼光来看，维多利亚商业街作为今 后赣榆新城的 CBD 中心的商业铺位，同时随着我们在周边住宅的开发建设和行政中心的建设 ,以及未来新城区建设的推进，都会对进驻的商家所经营的商铺带来逐年的升值，项目前景广阔。 2．该项目是整个赣榆新城建设开发总项目的第一个开局项目，新城建设是受到当地县政府乃至连云港地区政府的高度重视的历史性巨大工程，作为首开项目的商业街必定会在今后的运营中受到政府相关政策的扶持和鼓励。 3. 项目的建筑风格和品质在当地乃至整个连云港地区都堪称极品，商铺采用框架结构，大面宽，全装修到位，多种套型，空间变化富于弹性，满足不同需要，这 就为购物及休闲、餐饮的商家选择上提升档次，做出特色打下基础。 在硬件环境方面有相当的竞争力，有利于我们把商业街营造成当地中高档消费的主要场所并能引导整个县城的消费潮流。 劣势 项目离县城中心较远，且周围暂无消费人口的支撑，交通等市政设施短期内不易配套。 对于私家车拥有率低的地区，商业零售的两大重要支撑一是地段，二是人流，都是生存的要素。 新城建设的其他项目的开建与此项目的相隔较长，目前尚未公开予以宣传，开业后还将有一个相对较长的入住期和市场培育期，对于将入住的商户影响较大，从而直接影响到招 商效果。 机会 新城区的建设开发在 2020 年开始将掀起一个又一个高潮， 3 月份将同时动工建设行政中心和 5 万平米的住宅小区建设，预计该住宅项目在今年 5 月就可以开始销售，抓住此契机进行宣传将对项目的招商带来积极的影响。 挑战 项目在经营模式上选择的是产权式商业物业，即对产权进行拆零销售或是先租后售、以租促售，对商铺以返租的模式进行统一招商、统一宣传、统一经营管理，但因其所有权与经营权分离，将会给能否持续“统一”带来隐患。 随着开发建设新城的逐步推进，项目的经营状况在一定程度上也影响到整 个新城建设项目的总体推进，如果开街以后，没有足够的购买力来支撑整个街的商业运营的时候，我们该如何保证进场商户的持续经营是我们所面临的巨大挑战。 3． 5 分析与对策 充分利用和发挥优势，在招商工作中宣传优势，针对劣势积极采取应对措施，抓住机遇迎接挑战，是项目运营中的重要举措。 项目的客源支撑及交通问题是影响招商效果及入驻商户能否获取经营利润，能否持续经营的两大关键，交通问题将通过取得公共交通部门的支持，开设交通线路，及自配客运中巴来解决。 抓住新城区其他项目的开工建设宣传扩大影响力，同时筹备中及开街后加大营 销策划宣传，充分利用项目自身作为广告载体，来渲染商业氛围，增加客源。 招商不理想或是不具备开业条件，则要考虑重新选择开业时间，开业的成功与否对整个项目乃至对新城其他项目的影响巨大。 宁可市场对它没有印象，也不能使其失败，给市场留下一个不好的印象。 三、项目的运营思路： 1. 概念定位 购物中心是具有良好规划的商业区，而传统商业街一般是自发形成的无规划的商业区，二者都是一种商业物业类型，相同点在于都是由多个零售商铺集合在一起从事零售经营活动的商业经营场所，各个零售上都是独立、分散经营、自负盈亏的，都是具有购 物、餐饮、娱乐、休闲、旅游等多种功能，既具有传统商业所有的功能又能对新兴城区的商业招商产生重要影响。 购物中心与商业街区又具有较大的区别，其中最本质的区别在于前者的物业产权比较集中，主要集中在少数投资商、开发商手上，由经营管理公司对租户进行统一管理；而后者的物业产权则比较分散，一般分属于多个不同的业主。 各种门类松散地结合在一起，缺乏统一的规划与经营管理。 而我们项目的商业街既不同于传统的商业街也不同于赣榆现有的商业街，前期是由开发商进行统一规划、统一开发，尽管准备在今后的运营过程中要将物业产权采取拆零销售，先 租后售、以租促售，但中、后期我们基本要按照购物中心的运作模式来运营，即以统一招商为主体，采用统一布局规划、统一宣传策划、统一经营管理的方法完成开街及其后的管理。 2. 经营布局定位 商业街的各个经营门类是有计划地组合在一起。 经营门类包括各种购物类、餐饮类、娱乐类等。 这些经营门类的类型、规模、数量、特色、品牌、档次等在街区都应有明确的规定，如服装经营类，其经营的规模、面积、位置布局、针对的目标消费对象、引入的品牌特点都应该有明确的要求。 各种经营门类的选择及组合方式是根据街区的目标商圈特点确定的，其目的是全面 满足目标商圈人群的物质和精神方面的需求。 按照国内外购物中心通用的黄金分割定律为：购物类占 52%、娱乐餐饮类占 48%，而本项目可根据实际情况购物类可达 70%。 同时，各门类需按比例均衡配合，其间互补性强、相互促进作用大、共同对消费者形成较强的聚集力、吸纳力，并尽可能避免同类经营的恶性竞争，从而使商业街各个经营门类的经营利润最大化。 3. 形象与档次定位 新型商业街除了具有多功能于一体的特征外，同时也要对新城区的商业格局、城市形象产生重要的影响。 本项目是赣榆新城区首开项目，其独特的建筑设计与风格使其形象在当地及 周边城市都堪称独树一帜，是新城区最具时尚特色的形象代表，所引进的品牌是过内外各地区的知名、优质品牌，所有入住的经营商铺要体现优质品牌形象。 品牌形象，所有广告形象设计应成为与之相配套的鲜明特色。 商业街未来主要是为新老城区的居民服务的，既不但有新城将入住的行政工作人员、居民群体，同时要吸引老城区的新型消费群体。 其消费品位都是赣榆经济、文化、商业流通的新观念在消费领域的反映。 以时尚为主流，其档次定位应以中档大。