重庆市金沙国际商业地产项目商业部分营销推广策划报告(43页)-商业地产(编辑修改稿)

重庆市金沙国际商业地产项目商业部分营销推广策划报告(43页)-商业地产(编辑修改稿)内容摘要：

其是各大主力商家的纷纷进入更是为本项目的未来发展奠定了良好的发展基础。 从商业物业的投资市场上来看，本区域呈现出巨大的市场空间，目前可谓是初露倪端，这一点从‚华夏银座‛的销售方式及策略上可以看出。 因此，大型商业地产项目的开发商都瞄准了投资市场这一空缺，目前的‚新大都‛已是蓄势待发。 因此，明年将会是商业物业投资市场竞争较为激烈的阶段，这对本项目来说最大的好处无疑是存在商圈炒作共享的优势，但如何在次环境中突出本项目独特的优势及抓住有利的时机，将是本项目运作成功的前提。 另一方面，从本区域的商业物业投资消费市场来看，具有良好的市场承载力。 这一点从本项目住宅部分的热销及‚ 华夏银座‛在没有品牌商家的支持及较低的投资回报率的前提下，却取得较好的带租约销售业绩中可以看出。 （二） 竞争物业调查分析 新大都 （ 1）项目概况 该项目位于本项目附近，紧邻三角碑转盘，由重庆成浩物业开发。 该项目建筑规划为一体双塔的综合商住项目。 其中商业部分（负二层 中管网房地产频道 作为国内最大、最专业、更新速度最快的专业房地产资料库，月更新房地产资料近千个。 最大程度的搜集了数十家国内顶 级开发商多年实际操盘之系统资料。 中管网房地产频道 作为国内最大、最专业、更新速度最快的专业房地产资料库，月更新房地产资料近千个。 最大程度的搜集了数十家国内顶级开发商多年实际操盘之系统资料。 18 到六层）的面积为 万平方米，目前已引入主力商家 王府井。 ■ 该项目的规划为： □ 负二层：超市 □ LG 层： 休闲服饰 □ F1：珠宝、眼镜、皮具 □ F2: 少淑、淑女服装等 □ F3：女式职业服装 □ F4：男士西装、西裤等 □ F5：床上用品、儿童服饰、家用小电器 □ F6：餐饮、西餐厅等 （ 2）销售方式：带租约销售 具体为： 20 年的带租约销售，投资汇报率为： 7%的年收益，同时每 5 年 %的投资收益上浮比例。 同时，在签约当日，即返还前两年的租金。 （ 3）销售价格： □ LG 层、 F1： 4 万 6 万 /平方米（套内） □ F2F3： 2— 3 万 /平方米（套内） 注：详细价格及其他楼层的价格目前尚未公布。 （ 3）层高及面积划分 单层面积在 3000 平方米以上，最小面积为 5 平方米（平均面积划分在 10 平方米以上）；层高平均为 米。 中管网房地产频道 作为国内最大、最专业、更新速度最快的专业房地产资料库，月更新房地产资料近千个。 最大程度的搜集了数十家国内顶 级开发商多年实际操盘之系统资料。 中管网房地产频道 作为国内最大、最专业、更新速度最快的专业房地产资料库，月更新房地产资料近千个。 最大程度的搜集了数十家国内顶级开发商多年实际操盘之系统资料。 19 （ 4）简要评分析 该项目的地理位臵目前来看并不理想，属于交通要道。 但依托华宇广场及步行街的商业氛围，该项目的商业价值日益凸显，尤其是北京王府井的入驻，更是注入了品牌商家的力度。 该项目预计入市时间为 2020 年 1 月左右，目前其工程进度为裙楼接近封顶。 目前其销售策略为主打投资概念，这对本项目来说无疑是最大的威胁。 而如何在最大程度上规避市场的竞争风险、强占市场的先机，这是本项目的营销成功的关键。 华夏银座 （ 1） 项目概况 该项目位于渝碚路与天陈路的交汇处，由重庆新原兴集团开发。 该项 目 1～ 8 层为商业部分，总面积为 万平方米，单层面积约为 万平方米（建筑面积）。 商业业态定位于：精品女装及美容、休闲。 （ 2） 销售方式：带租约销售与整层租售并举 □ 1～ 3F：五年带租约销售，前两年 6%，后两年 7% □ 4～ 8F：整层租售，其中 4 层已由意念美购买。 □ 付款方式：一次性付款（ 97 折）、按揭付款（无折扣），其中按揭可提供 6 成 10 年的专业银行按揭。 中管网房地产频道 作为国内最大、最专业、更新速度最快的专业房地产资料库，月更新房地产资料近千个。 最大程度的搜集了数十家国内顶 级开发商多年实际操盘之系统资料。 中管网房地产频道 作为国内最大、最专业、更新速度最快的专业房地产资料库，月更新房地产资料近千个。 最大程度的搜集了数十家国内顶级开发商多年实际操盘之系统资料。 20 （ 3） 销售、租赁价格（套内）： □ 1F：销售均价 — 27000 元 /平方米、租赁均价 — 250 元 /平方米 □ 2F：销售均价 — 20200 元 /平方米、租赁均价 — 150 元 /平方米 □ 3F：销售均价 — 17000 元 /平方米、租赁均价 — 100 元 /平方米 □ 5F 5556 元 /平方米（建面）、租赁均价 — 70 元 /平方米（套内） □ 6F： 5300 元 /平方米（建面）、租赁均价 — 50 元 /平方米（套内） □ 7F： 5100 元 /平方米（建面）、租赁均价 — 40 元 /平方米（套内） □ 8F： 4890 元 /平方米（建面）租赁均价 — 30 元 /平方米（套内） （ 4） 层高及面积划分 □ 1F～ 2F：单层面积约为 2020 平方米，层高为 米； □ 4F～ 8F：单层面积约为 1777 平方米 ，其中 7～ 8F 为 1343平方米。 层高为 米、平均面积划分为 10 平方米左右。 （ 5） 简要分析 该项目在长达一年的销售中由于未取得良好的销售业绩，因此在今年也打起了投资牌，应该说取得了一定的成效，目前其 1F 的销售率已达 90%，二层的销售率已达 100%，三层的销售率为 40%，由此说明该销售策略引起了一定的市场凡响。 但由于其位臵并非处于沙坪坝的主商圈，同时单层较小未能吸引主力品牌商家的入驻，因此在招商上存在一定的混乱性。 五年的投资返祖，应该说是开发商的初次试水，因而显得底气不足。 中管网房地产频道 作为国内最大、最专业、更新速度最快的专业房地产资料库，月更新房地产资料近千个。 最大程度的搜集了数十家国内顶 级开发商多年实际操盘之系统资料。 中管网房地产频道 作为国内最大、最专业、更新速度最快的专业房地产资料库，月更新房地产资料近千个。 最大程度的搜集了数十家国内顶级开发商多年实际操盘之系统资料。 21 三、 入市时机 本案暂定为 2020 年 1 月 8 日入市，如‚新大都‛提前开盘，则入市时机作相应调整。 销售准备的完成应先于广告推出时间，当本案正式入市时至少售楼中心、LOGO 墙、工地要完成形象包装，系列宣传资料也要出来。 依据：入市时机是相对‚新大都‛有针对性提出的，而有利的入市时机对整个项目的成败起着致关重要的作用。 重庆在售项目中就有典型的因入市时机选择失误而导致销售滞后的案例。 四、 销售准备 （一） 卖场包装 售楼处包装 （ 1）主题风格 ： 大气、有渲染力、有投资、炒作气氛，不失尊贵感、 品质感；同时蕴涵商家成熟的运营思路和强大的生命力。 （ 2）功能划分： 接待台、洽谈区、 签约及收银区、休息区（营造现代家居氛围、休闲品茶等）。 （ 3）包装策略：在色彩上，多采用金黄色、大红色使现场气氛热烈、喜庆；同时利用大幅的能激发人们对金钱、对投资潜意识渴望的喷绘画面以及商场将来经营氛围描述的彩色喷绘，使现场的包装在一定程度上能够潜移默化投资者迫不及待的签单。 中管网房地产频道 作为国内最大、最专业、更新速度最快的专业房地产资料库，月更新房地产资料近千个。 最大程度的搜集了数十家国内顶 级开发商多年实际操盘之系统资料。 中管网房地产频道 作为国内最大、最专业、更新速度最快的专业房地产资料库，月更新房地产资料近千个。 最大程度的搜集了数十家国内顶级开发商多年实际操盘之系统资料。 22 （二）现场包装 现场包装是营造外部销售气氛的直接表达方式，一个成功的包装方案是对销售气氛的很大的促进，具体来说有几下内容： [顺电 ]品牌家居文化广场效果图的巨幅喷绘画面 /广告牌。 具有高回报、无风险投资方式 的直白画面。 精美的喷绘感染投资者，加以直白的促销手段。 能营造现场热销气氛的条幅、指示牌、指引彩旗、汽球、拱门、气柱等。 （三）销售物料 海报形式的楼书 /DM 单 （ 1）表现方式为：感性色彩与理性投资相结合。 （ 2）表现形象为：具有煽动效果的图片与清晰理财思路的文案相结合。 阐述项目市场定位的准确性、差异性、同时将 [顺电家居文化广场 ]这一具较强的生命力、发展远景及所带来的商业格局的影响，可以一定程度上进一步提升项目丰厚的商业价值。 销售道具 主要为售楼处的必需品如：电话、传真机、饮水机、 展板、销控表、图纸、休闲设施、洽谈桌凳、销售夹 、办公设备、空调、背景音乐等。 平面图、价格体系、付款方式、认购指南、按揭须知、认购合同、租赁合同等相关资料。 中管网房地产频道 作为国内最大、最专业、更新速度最快的专业房地产资料库，月更新房地产资料近千个。 最大程度的搜集了数十家国内顶 级开发商多年实际操盘之系统资料。 中管网房地产频道 作为国内最大、最专业、更新速度最快的专业房地产资料库，月更新房地产资料近千个。 最大程度的搜集了数十家国内顶级开发商多年实际操盘之系统资料。 23 （四）销售前工作计划表 楼盘销售包含几下方面内容，本案的售楼部已建成，以下我们通过列 表的形式将其他工作按序归列：（附销售准备表） 内 容 相关工作安排 形 式 制作或提供方 确定方 完成（进场）时间 售楼部包装 内、外装修 ~~~ 装修公司 林建、 XX 日前 售楼部内部设臵（可用原来已有的，如桌椅、 电话、空调等） ~~~ 林建 林建 临时咨询处：全部完成 售楼部背景墙装饰 灯箱或其他硬装 装饰公司 林建、 XX 日前 现场包装 Logo 墙 喷绘为主 广告公司 林建、 XX 日前 室内、外看板，广告牌 户外广告牌，室内如KT 板、压克力板等 广告公司 林建、 XX 日前 工地现场文明施工的包装 ~~~ 林建 林建、 XX 1． 30 日前 销售现场气氛营造：空飘、气模、条幅、霓虹灯、彩旗等 相关广告物料 广告公司 林建、 XX 日前 户外引导旗、挂旗 喷绘或 丝印 广告公司 林建、 XX 2． 10 日前 各种指示牌：路引、停车、标识牌等 ~~~ 展示制作公司 林建、 XX 2． 20 日前 楼体包装 大面积喷绘为主 喷绘及安装公司 林建、 XX 1． 15 日前 销售现场文具：文件夹、文件袋、原子笔、传真纸、便笺、信封、公文纸 纸品印刷 广告公司 林建、 XX 2． 20 日前 中管网房地产频道 作为国内最大、最专业、更新速度最快的专业房地产资料库，月更新房地产资料近千个。 最大程度的搜集了数十家国内顶 级开发商多年实际操盘之系统资料。 中管网房地产频道 作为国内最大、最专业、更新速度最快的专业房地产资料库，月更新房地产资料近千个。 最大程度的搜集了数十家国内顶级开发商多年实际操盘之系统资料。 24 销售道具组合（平面及静态类） 销售现场日用品：烟缸、纸杯、打火机 ~~~ 礼品公司 林建、 XX 2． 20 日前 纪念品和赠品：钥匙扣、雨伞、笔具组合、台历等 ~~~ 礼品公司 林建、 XX 3． 5 日前 工作人员系列标识：服装、胸牌、名片 ~~~ 服装店及广告公司 林建、 XX 1． 15 日前 现场道具：沙盘模型、展板、展架、销控板 实物缩小展示、效果图形式 模型公司、 广告公司 林建、 XX 模型 1． 8日，其他 日前 宣传资料：楼书、效果图、DM 或折页、认购书 印刷品 广告公司、XX 林建、 XX 部分 1． 15日前，全部须在 2． 20日前 内部销售资料：销讲、答客问、内部机密资料 内部 确认稿 XX 林建、 XX 2． 10 日前 人员配合及进场 保安、保洁 进场 林建 林建、 XX 1． 15 日前 销售人员 进场 XX 林建、 XX 1． 15 日前 财务及银行人员 进场 林建 林建 2． 21 日 律师及公证人员 进场 林建 林建 2.． 20 / 3． 14日 其他销售辅助（动态类） 电视广告片（先出贺岁短片） 120〃 , 60〃 ，30〃 , 15〃 , 5〃 标版。