博思堂宝应市白田雅苑商铺营销策划报告(56页)-营销策划(编辑修改稿)

博思堂宝应市白田雅苑商铺营销策划报告(56页)-营销策划(编辑修改稿)内容摘要：

向 比 较 与鑫宝佳园比较 本案产品周边小环境略胜一筹 本案市场关注度略强于鑫宝佳园 交付使用日期晚，形成期房销售的弱势地位 与世纪园比较： 本案产品周边配套环境、地理位置、商业氛围等不占优势 二层连家店的产品特性，致使商铺销售总价不低 本案期房销售，选择余地较大，世纪园基本售完 博思堂 团队创造价值 21 中管网房地产频道 2020年白田中路北段市场预计： 价格空间会持续、平稳、小幅上升 商铺去化速度平缓 博思堂 团队创造价值 22 中管网房地产频道 一级市场销售价格 采用市场比较法为主，竞争导向法加以权衡 价格测评原则： 同质同区楼盘： 30%35% 同区异质楼盘： 15%20% 同质异区楼盘： 10%15% 国泰华苑 (a): Wa=19% 鑫宝佳园 (b): Wb=55% 新街口商业街 (c): Wc=17% 考虑到目前本案项目周边在售商业 体量不大，故采用以上权重比 博思堂 团队创造价值 23 中管网房地产频道 项目主要竞争个案各影响因素的具体情况 本案 国泰华苑 鑫宝佳园 新街口商业街 均价（元 /㎡ ） Px Pa=5500 Pb=3100 Pc=10000 位置 23 16 18 16 21 环境 25 16 21 16 22 交通 9 5 6 5 8 配套 13 9 11 9 13 规模 8 5 7 6 7 产品 22 15 19 16 20 合 计 Q总 =100 Qx=66 Qa=82 Qb=68 Qc=91 博思堂 团队创造价值 24 中管网房地产频道 修正后各相关楼盘价格 Pi’ Pi’=（ Qx/ Qi） Pi Pa’=（ Qx/Qa） Pa =（ 66/82） 5500=4427（元 / m2） Pb’=（ Qx/Qb） Pb =（ 66/68） 3100=3008（元 / m2） Pc’=（ Qx/Qc） Pc =（ 66/91） 10000=7252（元 / m2） 由 Px=∑PiWi，得： Px =（ Pa’Wa+ Pb’Wb+ Pc’Wc+ Pd’Wd） /（ Wa+Wb+Wc） =（ 4427 19%+3008 55%+7252 15%） /（ 19%+55%+15%） =（ 841+1654+） /89% = 4026元 /平方米 博思堂 团队创造价值 25 中管网房地产频道 考虑到目前宝应市区商业体量的加大，本案区域内商业去化的速度，采用竞争导向法加以权衡，故目前本案所在区域内当前商业市场价格为： 3950元 / ㎡ ～ 4050元 / ㎡ 博思堂 团队创造价值 26 中管网房地产频道 二级市场租赁价格 项目名称 面积 均价 总价 租金 年回报比重 国泰华苑 100㎡ 5500元 /㎡ 55万 /㎡ /天 % 世纪园 112㎡ 2700元 /㎡ 30万 /㎡ /天 % 新加坡花园 86㎡ 4000元 /㎡ 35万 /㎡ /天 5% 鑫宝佳园 80100㎡ 3100元 /㎡ 2531万 /㎡ /天 % 博思堂 团队创造价值 27 中管网房地产频道 采用商业市场利润回报比，反向推导本案商业价格 利润反推测评原则： 周边平均商业回报比重： % 综合考虑本案各项因素，结合 竞争楼盘综合评估，本案商业 投资回报比重为： % 博思堂 团队创造价值 28 中管网房地产频道 面积： 4M 16M=128 ㎡ 平均租赁价格： /月 /㎡ 年租赁价格： 30368元 /年 消费群愿意承受单价： / ㎡ 消费群愿意承受总价： /套 （ 以 128 ㎡ /套计算） 投资回报比重： % 博思堂 团队创造价值 29 中管网房地产频道 优劣势分析 优势： 地块，升值潜力巨大 宜商宜租，收益稳定 投资小、商业消费人群稳定 社区环境好，投资回报高 目前区域内缺少商业产品 劣势：  地理位置较为偏僻，交通不便 周边配套严重不足，高价位很难快速去化 现今投资商铺， 短期内很难收回成本 人气未能形成，自营风险大 开间过窄，径深过长，性价比不高 同质化产品竞争明显，对比性强，难以形成独树一帜的产品诉求 结论：从以上的优劣势分析中不难看出劣势明显而优势确是属于区域产品共。