南京某园林项目可行性研究报告(编辑修改稿)

南京某园林项目可行性研究报告(编辑修改稿)内容摘要：

政府、政府有关部门的行为或者 动工开发必须的前期工作造成动工开发延迟的除外。 二、项目的风险点、风险可能性预测及控制风险的手段 主要风险及控制手段 从 XX 都市园林 项目实际操作进程来看，政府对于已经答应的条件和政策，由于领导变更等原因，在实际执行过程中会 出现政策变化或拖延执行的情况，政府可信度存在一定风险。 另外， XX 公司没有在孝陵卫操作项目的经验，对孝陵卫 政府部门的办事效率、风格、习惯等了解不深，对区级税收减免的政策规定和执行力度不熟悉，可能存在一个适应和磨合的过程。 综合分析，对于政府招投标项目，主要风险来自于政策性风险。 （ 1）主 要政策性风险分析 1： 拆迁 政府负责拆迁及土地平整，但根据 XX 都市园林 项目经验，拆迁可能无法按期完成，或实际交地后，出现拆迁居民回迁等拆迁遗留问题，对工程进度造成影响。 因此，有必要明确拆迁和交地时间表、实际交地后受让人的管理权限、解决拆迁遗留问题的责任人和时间要求等问题。 2： 地下设施 XX 都市园林 的涵管问题当初未在用地条件中明确，以至影响了规划设计。 该项目用地面积大，地形复杂，地下是否存在古墓、文物、冲沟、暗河、军事设施等目前未知。 南京 XX 房地产开发公司 XX 园林项目 13 3： 规划控制要求 根据规划要点，政府对各建筑形态的用地比例和容积率都作了 具体规定，但从规划部门了解，只要保证整个项目综合容积率不变，各建筑形态的用地比例可以自由调整，如果不在规划要点中加以明确的话，项目开发过程中可能会遇到政府在具体执行过程中出现变化所带来的风险。 4： 市政配套 龙宫路 下面的规 划市政管线的管径、容量和建设时间、宗地污水的排放方式和方向 没有明确，将可能增加开发成本和风险。 （ 2）控制手段 针对上述问题， XX 公司拟通过书面方式提交政府相关部门，在争取有利条件的前提下，要求政府予以明确答复、并将答复列入土地出让合同的附件。 三、总体评价 根据 XX 都市园林 项目的实际操作 经验，本项目法律风险基本在可控范围之内，具备法律上的可行性。 第三部分 市场分析 一、南京房地产市场简述 南京总体概况（ 20xx年数据）：  市区面积 平方公里 ， 人口 万人 ，人口密度 1154 人 /平方公里。  主城 面积 313 平方公里 ， 人口 329 万人 ，人口密度 10511 人 /平方公里。  老城区 面积 73 平方公里 ， 人口 216 万人 ，人口密度 298589 人 /平方公里。  国内生产总值 2721 亿元  人均国内生产总值 5000 美元  产业结构“二、三、一”  三大支柱产业：石化、汽车和电子  实际利用外资 116 亿美元  社会消费品零售总额 947 亿元  全社会固定资产投资额 1142 亿元  城镇居民人均可支配收入 2147 元  人均储蓄存款余额 220xx 元 房地产开发（ 20xx年数据）：  投资 ： 房地产 273 亿元 、住宅 183 亿元  施工面积：商品房 2379 万平米、住宅 1782 万平米  竣工面积：商品房 1178 万平米、住宅 604 万平米  批准上市面积：住宅 647 万平米  销售面积：商品房 907 万平米、住宅 537 万平米 南京 XX 房地产开发公司 XX 园林项目 14  销售额：商品房 401 亿元、住宅 248 亿元  空置面积：商品房 83 万平米、住宅 55 万平米  销售均价：商品房 1077 元 /平米、住宅 9739 元 /平米  个人购房比例： %  按揭贷款： 174 亿元 （一）市场成长状况 投资增长加速 20xx 年以来，南京 房地产开发投资 一直呈加速增长之势，今年上半年增幅继续加大，共完成 投资 122 亿元 ，在全国 大中城市中 排 第五位，增长 率 %， 排 第十一位。 其中：  与去年相比，土地开发、商品房开发和住宅开发投资增长率均大幅提高，分别达到%、 %和 %，超过 房地产开发投资增长 率 、 和 个百分点。  土地开发投资增长率小于商品房开发 增长 率 个百分点，主要原因 在于近几年的大量开发使 市场存量土地消耗过多，而国家限制政策出来后，市场不够活跃。  住宅开发投资增长率只相当于商品房开发的一半，主要原因在于上半年商业、办公用房开发比例显著增加。 需求增长大于供给、空置面积持续下降 南京 XX 房地产开发公司 XX 园林项目 15 （ 1）综述 ① 需求增长大于供给  0810 年，商品房竣工面积与销售面积的差距由 163 万平米减小到 98 万平米，住宅竣工面积与销售面积的差距由 128 万平 米减小到 41 万平米。  今年上半年，供求关系开始发生变化，商品房和住宅销售面积增长率（ %和%）分别低于新开工面积（ %和 %） 和 个百分点。 ② 空置面积持续下降  0810 年，商品房空置面积平均每年下降 4 万平米，住宅空置面积平均每年下降 8万平米。  今年上半年，全市商品房空置面积 78 万平米，同比下降 %。 （ 2）供应量年 波动幅度不超过 10%，但今年上半年 增长 较缓 ① 施工面积  0810 年，商品房和住宅施工面积分别保持在 1000 万平米和 700 万平米左右，波动幅度不超过 10%；今上半年大幅增长，分别达到 854 万平米 和 658 万平米 ，增长率分别为%和 %。 南京 XX 房地产开发公司 XX 园林项目 16  住宅增长速度大于商品房： 20xx 年住宅增长率高于商品房 个百分点，今年上半年高 个百分点。 ② 竣工面积  0810 年，商品房和住宅施工面 积分别保持在 400 万平米和 300 万平米左右，波动幅度不超过 10%；今上半年大幅增长，同比增长率分别为 %和 %。  住宅增长速度大于商品房： 20xx 年住宅增长率低于商品房 个百分点，今年上半年高 个百分点。 ③ 批准上市面积 20xx 年以来，南京市商品房批准上市面积稳定在 320 万平米 左右， 20xx 年略有增加，达到 324 万平米。 南京 XX 房地产开发公司 XX 园林项目 17 （ 3）需求增长加速 ① 销售面积  20xx 年以来，商品房销售面积增长率不断上升，今 年上半年 销售面积 122 万平米，增长 %。  20xx 年以来，除 20xx 略有下降以外，住宅销售面积增长率不断上升，今 年上半年销售面积 万平米，增长 %。  20xx 年以来，住宅销售面积增长率低于商品房，且差距不断扩大，今 年上半年 低 个百分点。 ② 销售额  20xx 年以来，商品房和住宅销售额增长率不断上升，今 年上半年 分别 实现销售额 亿元和 亿元，分别增长 %和 %。  20xx 年以来，住宅销售额除 20xx 年高于商品房 个百分点，其余年份均低于商品房，今 年上半年 低 个百分点。 南京 XX 房地产开发公司 XX 园林项目 18 （ 4）需求增长的主要影响因素 1： 大规模城建与拆迁  20xx 年以来，南京市共 拆迁 居民 万户 ，占同期商品房交易总套数的 25%左右。  今 年 14 月完成居民 拆迁 万户 ， 全年 居民 拆迁 量预计为 万户， 按每户住宅需求 80 平米计算，则拆迁扩大住宅需求 100 万平米 ， 超过 20xx 年全年住宅销售量的三分之一。 2： 居民收入增长  20xx 年以来，城镇居民人均可支配收入增长率均高于住宅销售价格增长率，平均每年高 个百分点。  今年上半年，城镇居民人均可支配收入大幅增长，增长率 %，比往年高 70%，高于同期住宅销售价格增长率（ %） 个百分点。 3： 外来人口带动 据市公安局统计， 20xx 年以来，外地人在南京购房落户的共 17868 户（ 36485 人），占同期商品房交易总套数的 10%左右。 （ 4）空置量 持续加速下降 南京 XX 房地产开发公司 XX 园林项目 19  20xx 年以来，商品房空置面积下降速度不断加快，今 年上半年 商品房空置面积下降为 78 万平米，同比下降 %， 其中，空置一年以上的 商品房 19 万 平米 ，下降 %。  20xx 年以来，住宅空置面积持续下降，下降速度快于商品房， 20xx 年下降率高 个百分点。 销售价格加速上升  20xx20xx年，南京市商品房销售均价持续下跌， 20xx年出现强劲反弹，增长 %，销售均价高达 3486 元 /平米 （房产局数据），据国家统计局统计， 20xx 年南京市房屋销售均价为 3572 元 /平米 ，在全国 35 个大中城市排第五位，仅次于深圳、广州、北京、上海。  20xx 年以来， 南京 市住宅销售均价持续上升，增长率不断放大，年均增长率 %，今年上半年销售均价（含江宁）为 2920 元 /平米 （统计局数据），同比增长 211 元 /平米 ，增长率高达 %。 二手房日趋活跃，今年上半年首次超过新房成交量，成为带动商品房市场快速发展的重要因素  成交量持续上升，今年上半年首次超过新房： 20xx 年以来，二手房成交量成倍增长 ，今年上半年成交 万套，成交面积 104 万平米，首次超过新房成交量（ 102 万平米）。 南京 XX 房地产开发公司 XX 园林项目 20  价格上涨幅度超过新房： 20xx 年，二手房平均成交价格 2182 元 /平米，增长率 10%，超过同年住宅销售价格增长率（ %）；今年上半年，成交价上涨 200400 元 /平米，同期，新上市商品住宅同比上涨 211 元 /平米。 经济适用房供应量小，缺乏对商品房市场的冲击能力，但今年建设力度明显加大  08 年以来，南京市累计供应经济适用 房 50 万平米，年供应量仅占商品 住宅销售 总量的 68%左右。  今年，配合河西、仙西等新区建设，经济适用 房 建设力度开始明显加大：已经确定、并将于明年逐渐上市的共 165 万平米，包括定向供给河西拆迁居民的 68 万平米、定向供给仙西拆迁居民的 75 万平米、面向全市的景家村小区（二、三期） 22 万平米。 因此，今后几年，大规模城市建设（拆迁户）产生的住宅需求大部分将通过经济适用 房 消化，城建对住宅需求的带动作用将会减小。 个人购房比例持续上升，已经接近 100% 20xx 年以来， 商品 住宅个人 购房比例 逐年上升，今年 上半年高达 %。 南京 XX 房地产开发公司 XX 园林项目 21 住宅金融支撑住宅市场快速发展 20xx 年以来，按揭贷款成倍增长，至 20xx 年，住宅按揭贷款占销售额的近一半。 单个楼盘开发规模逐渐加大 今年，南京市楼盘开发规模明显加大，例如， 4 月份房产局主办的房展会共 88 个楼盘参展，其中， 10 万平方米以上楼盘 30 个，占参展楼盘总数的 30%， 20 万平方米以上楼盘 10个， 50 万平方米以上楼盘 3 个。 外地发 展商积极进入南京市场，综合开发水平不断提高  本地发展商不断提高开发水平：本地发展商大量引进国内外知名设计单位和代理公司，开发水平不断提高。  外地发展商积极进入南京市场：今年进入南京市场的有香港金马、宁波中元、浙江广厦、温州商会、浙江名城、常州新城等，进入方式既有招投标拿地，也有政府招商项目；正在寻找进入机会的有世茂滨江、金地、中海、中房、浙江赞成等。 二、玄武市场概况 （ 1）自然概况 玄武区位于南京主城东部，为南京市中心城区之一，是南京市委、市政府及南京军区机 南京 XX 房地产开发公司 XX 园林项目 22 关所在地，面积 平方公里， 20xx 年底 常 住人口 万人。 （ 2）历史沿革 从公元 229 年孙权迁都建邺开始，玄武区曾是东吴、东晋和南朝宋。