xx家园建设项目可行性研究报告(编辑修改稿)

xx家园建设项目可行性研究报告(编辑修改稿)内容摘要：

在我市发展规划中，二十年后，我市人口将从现在的 10万人增加至未来的 20万，以人均住房面积 30平方米）（小康标准）计算，每年平均需要约 10 万平方米的住房。 ③生活水平提高，主动型住房需求大。 20xx年，我市城镇人均住房面积 20平方米，高于全国平均水平。 国际经验表明 ，在人均住房建筑面积达到 35平方米之前，会保持旺盛的住房需求。 剔除其他因素，以现在城镇人口人每年住房增加 平方米保守估算 ,每年就需要约 20 万平方米的住房 .因此 ,潜在的主动型市场需求钭为我市住宅产业持续发展提供广阔的发展空间 . 综上所述 ,我市每年住房需求在 115 万平方米以上 ,需求十分旺盛 ,开发潜力巨大。 XX 县建新房地产开发有限公司 XX 建设可行性研究报告 15 （ 3）房地产价格稳中有升，未来前景看好 从供给来看，建材成本及地价的上涨将带动房价上涨；从需求来看，有效需求的逐渐扩大将推动房价上涨。 在供求关系的共同作用下，未来房地产价格将延续几年来快速增稳中有升的房好 态势，这为我市房地产业提供了广阔的发展空间。 主要表现在能源的开发，厂矿企业的增多，使移榆人口快速增加，在榆购房的人将越来越多；同时，对榆林发展前景的看好，住宅小区配套设施的完善及环境的改善，吸引大批周边县城的消费者到榆林来购房或进行房地产方面投资。 二、项目市场营销策略 （一）项目目标市场分析 消费者分析 XX 过去以单位福利建房为主，房地产开发起步迟，但发展迅速。 近几年来，能源的开发， XX出现了无数“暴富阶层”，这些客户群里面的人不仅的有私营企业主、政府机关官员、国有大中型企业管理者，而且有更多因煤气油 开发而带动起来的广大普通老百姓，他们逐渐演变为房地产市场主流。 这些中坚购房群体他们为了改变旧的环境，追求更好的环境，房好的居住氛围与便利的配套设施。 对他们而言，价格在 2500— 4000 元 /m2之间的楼盘是他们可以做到收支平衡的选择。 房地产现状分析 XX 县建新房地产开发有限公司 XX 建设可行性研究报告 16 （ 1） XX 县房地产市场微观概况 和房地产较为发达的大中城市相比， XX 县的房地产市场处于起步阶段，但同时也在快速向前发展。 目前， XX 县的住宅房地产市场呈现出以下特点： ①建筑风格和建筑规划陈旧落后 XX 县正大开发的楼盘中，基本完全承袭了计划经济时代福利分房住宅 的“火柴盒式”或“筒子楼”式，外立面呆板，无生机和现代感。 虽然在面积上越来越舒适，有 90%以上为三房二厅 120 平方米以上的中大户型，但其户型设计仍停留在户型单一，开间布局不合理的阶段。 ②不注重环境营造 当具有代表性的大中城市的房地产开发在景观环境营造上走过了绿化、人性、花园、园林、生态等过程而向更高的层次发展时， XX县的住宅开发却没有注重景观、环境的规划设计和建设，更多的甚至连基本的绿化都做不到。 ③ XX 县房地产市场总体供求现状 近两年来， XX 县房地产开发竣工和销售面积曲线走势一致，商品房空置率大面积下降 ，呈现出供需两旺的态势。 作为新的经济增长点，房地产业在 XX已经步入高速发展的快车道。 但由于开发理念、区域文化种种因素影响， XX县的房地产高端市场潜力未能发掘和有效利用，市场几乎一片空白， XX 县建新房地产开发有限公司 XX 建设可行性研究报告 17 而有购买力的消费群体见多识广，更苦于 XX没有理想中的高档住宅令他们找不到归宿。 可以承受的价格 1500— 20xx 元 /m2的房价是大众理想价，但在 XX 已经很少 XX 县居民所能承受的价格区间为 3000 元 /m2左右的房价的，而 4000 元 /m2以上的房子很可能让普通人望尘莫及。 住房面积需求 100— 130平方米左右是市场普 遍的选择，根据 XX住房消费者需求的的住房面积供求调查， 60平方米以下商品房不适宜居住，而 90— 130平方米这个面积范围是市民普遍的选择。 （二）项目市场定位 本住宅项目是 XX县建新房地产开发有限公司开发的住宅项目，综合考虑目标客户的家庭可支配收入状况，以人性化设计为理念，推陈出新，最大程度地发挥当地资源优势，最大限度地方便居民的生活。 项目市场营销组合 （ 1）项目产品策略 ①该项目将按建设部商品住宅性能认定 AA级示范小区标准开发建设。 商品住宅性能认定是建设部面向全国推广的 21世纪换代住宅产品的标准，现在按标准开发建设的住宅产品并不多见， XX 县建新房地产开发有限公司 XX 建设可行性研究报告 18 至少在榆林地区很少的。 本住宅项目必将成为榆林市建设部商品住宅性能认定示范小区。 ②户型设计创新 产品的户型做到四明设计，居室、餐厅、厨房、卫生间均有直接采光通风窗，浅进深、大开间、高使用率。 ③项目的庭院设计 组团间庭院化，地上均为绿化景观点缀于楼宇间。 除以上创新外，产品还具有与榆林一般豪宅同步的建设标准的特点： 一是智能化，先进智能管理系统，依据建设部智能化小区三星级标准设计，闭路监控，电子巡更，可视 对讲，四表远传，宽带入户。 二是健康， 30%绿化率，健康会所、休闲、运动等设施齐备。 三是时间，网上银行、证券、购物、 E 时代时尚生活方式，可以在小区内轻松实现。 四是价格，项目拥有极具有竞争力的价格性能化，充分体现顾客价值最大化，让顾客花更少的钱，住更好的房子。 五是服务，“您的物业，我的事业”是项目物业的理念，真正的星级售后服务，营造星级社区。 该项目将在上述诸多方面继续精雕细琢，不断提升项目 XX 县建新房地产开发有限公司 XX 建设可行性研究报告 19 的齐声吸引力，关注业主的生活方式和住宅的未来发展，体现顾客价值最大化，从而实践公司对项目开发的三信核心理念。 项目的户型设计 二室二厅一卫、三室二厅一卫、三室三厅二卫三种，面积在 90— 120m2之间，均采用四明设计。 小区采用全封闭管理，绿化率为 30%。 项目价格策略 根据对 XX县竞争项目的充分调查研究和对潜在顾客的分析，结合项目的成本、利润分析，以及系列项目对品牌价值的提升，将该项目的平均价格确定为 2500元 /m2，这样的价格水平是有竞争力的。 项目销售渠道策略 该项目的销售渠道可以选择自主销售为主，通过内部培训和外部智力机构的培训，充分发挥现有销售人员的潜力，提高销售人员的能力和水平，以使项目的销售工作 有较高的效率。 同时，由于项目规模巨大，也可以辅以代理机构销售，提高项目的销售进度与效率，但应当均衡考虑成本与收益的比较情况来确定自销与代理销售的比重。 此外，还要加强与周边市区搬迁到榆横工业园区及经济开发区的企业的联系，争取与其签订团购协议，以适应优惠的价格批量销售，这样 XX 县建新房地产开发有限公司 XX 建设可行性研究报告 20 也可以此来帮助新落户企业解决职工的居住问题。 第四章 项目建设条件、址 一、区域自然条件 （一）地理位置 拟建的住宅小区拟定位于榆林市 XX县城北大街西侧，老四九服装厂旧址。 （二）气象条件 场区属温带半干旱大陆性季风气候，四季分明，冷暖有序， 日照充足，春季干旱多风，风向西北，俗称四月风，常伴有大风降温；夏季高温炎热，降水集中在 7 月，多为暴雨和雷阵雨，且有冰雹；秋季清爽湿润，降雨较多，霜降较早；冬季干燥寒冷，冰封期长。 常年风向为西北风和东南风，夏季多为东南风，冬季多为西北风，平均风速 米 /秒 ,极端最高气温在 7月达 ℃极端最低气温在 1月达 ℃ ,最大日温达 27℃ ,年平均降水量 ,年沙尘暴日约 10 天 ,年雷暴日数 29 天。 (三 )工程地质、水文地质及地震情况 地层岩性。