惠洲海关22小区营销执行报告(编辑修改稿)

惠洲海关22小区营销执行报告(编辑修改稿)内容摘要：

在项目的宣传过程中，对于项目自身卖点和内涵的挖掘，将成为项目推广语是否能对目标客户起到吸引作用的重要因素。 宣传推广媒体分析 户外广告在房地产市场的应用率是最高的，丽日百合、雅庭院、嘉和名苑、帝景湾、金城花园、荷兰水乡、蓝波湾、南翠园等楼盘均采用了 路灯旗宣传 ，荷兰水乡、阳光假日花园、丽日百合、嘉园、美地花园城等采用了 户外大幅广告牌 ，其中荷兰水乡、帝景湾等还在惠州对外交通要道处设置了大幅广告牌，户外广告对惠州城区内人口的普及率是较高的，效果较好，但是宣传费用明显较高。 与广告投入的大小相适应的是楼盘规模， 中小型楼盘的户外广告投入过大则会明显加大费用支出，可考虑户外广告与网络、公交车等其它媒体的结合。 现场包装分析 在售楼盘的销售现场包装投入都是较大的 ，整体装修和装饰档次较高，有力的衬托了开发商实力和楼盘的品质，使客户对楼盘有了良好的第一印象。 走访楼盘中，工地包装以其宣传成本低、时间长、灵活性强的优势，得到了开发商的重视。 众多楼盘在工地包装上投入了较大精力 ，楼体包装、工地围墙的使用是较为充分的。 在售楼盘宣传推广状况一览表 楼盘名称 宣传推广 丽日百合 推广 语： 抢占中心区绝版生活领地 广告牌： 在丽日百货、江北汽车站对面设大型广告牌。 路灯旗： 云山西路两侧悬挂路灯旗 报 纸： 南方都市报的惠州房地产版软文广告 金裕碧水湾 推 广 语： 惠州江北四十万平方米生态健康名城； 项目包装： 销售中心包装高档、豪华；看房通道明亮、指示牌引导； 嘉和名苑 推广语： 名仕 生活 人文社区 园方雅庭院 推 广 语： 江北院落美宅 项目包装：围档广告、看楼通道用金色系包装，地面铺红色地毯。 样板间装修高档，别致。 户外广告：云山西路、云山 东路悬挂路灯旗 合生帝景湾 推 广 语：惠州地标皇家欧洲城 开创惠州豪宅时代 项目包装：售楼现场装修高档、豪华，围档广告、 户外广告：惠州大道悬挂路灯旗。 主要交通要道竖立广告牌。 荷兰水乡 推 广 语：荷兰水乡 精英府邸 60 万平方米荷兰风情国际社区 项目包装：售楼现场装修高档、豪华，围档广告。 户外广告：东平中路、麦克特大道及人人乐楼顶广告牌。 麦科特大道路灯旗，惠州主要干道公交灯箱。 报纸广告：南方都市报 4 版专刊夹版，深圳惠州日报软性文章及硬性广告 蓝波湾 推 广 语： 满足成功人士的不同需要 宣传资料：楼书、单张 户外广告：东湖西路两侧路灯旗。 新世界长湖苑 折叠单张、单张 东湖花园 5小区 推 广 语 ： 东湖大社区 花园小城镇 宣传资料：楼书、单张、项目刊物 户外广告：广告牌 报纸广告：南方都市报软文 东江明珠花园 推 广 语 ： 坐拥都市繁华 静享悠闲生活 雍逸园 推 广 语：雍容府邸 闲逸人生 都市动力旗帜生活 南湖明珠 推 广 语： 缔造百年尊贵 畅想湖畔生活 完全水岸生活 户外广告：麦地路路灯旗 楼梯条幅 巴黎广场 推 广 语：时尚之城 魅力之都 户外广告： 楼梯条幅 美地花园城 推 广 语：我们用花园来造花园城 户外广告： 市房管局及人人乐楼顶大广告牌 嘉园 推 广 语： 河南岸新院人家 户外广告： 花边邻路房管局大楼北侧超大广告幅现场包装： 销售中心前彩虹门，喷泉，楼梯条幅 南翠花园 推 广 语：演达片区绿色生态家园 户外广告： 演达路路灯旗 金城花园 推 广 语： 西枝江畔 九里香堤 户外广告：西枝江大桥、沙堤二路两边悬挂路灯旗 福成君龙雅苑 推广语：至高无尚 拥想自由 帝景教师新村 推广语：豪宅的品质 安居的价格 （八）客户群体分析 客户群体主要以本地人为主 目前惠州在售楼盘客户主要还是以 本地、二次置业者 为主，但随着惠州房地产的发展引来不少 深圳、珠三角地区 投资客户来惠置业、投资。 例如：荷兰水乡、蓝波湾在深圳设有看房车直通惠州，这样大大的增加投资客户量。 客户群体区域化  江北 为市政区，环境较好，主要购房人群为 市政机关人员、私营老板、江北工业区中高层管理员、珠三角投资客 ； 这部分人群为二次置业或投资客户，面积要求在 120 平米左右的三房，注重产品、环境、配套； 注重享受、追求高品质、高品位优越生活。  东平半岛 规划为住宅区，随着荷兰水乡、蓝波湾、东湖花园等住宅小区规模的不断扩大，北大附小、华师大附中在东平半岛的落定； 主要购买人群为中资产阶段、白领阶层、 珠三角地区 投资客 等； 这部分客户对惠州的发展前景充满信心，户型主要是两房或别墅，注重位置、交通、环境、价格。 尤为注重性价比。  河南岸 演达一路一带为商住区，主要购房 客户为私营老板、初次 置业者， 生活居家为主，要求面积在 110150 平米三房、四房户型，注重环境、配套、价格。 （九）物业管理分析 物业管理费集中在 — 元之间 目前惠州在售楼盘的物业管理费用， 基本上集中在 — 元 /㎡月 之间，随着楼盘品质和物业管理品质的提高，会有部分提升，最高的是帝景湾和蓝波湾两个高端楼盘 元 /㎡ .月的管理费用。 品牌物管开始出现 荷兰水乡引进了万科物业顾问，雅庭院引进深圳深业物业公司，帝景湾则由自有的康景物业公司接管 ，这些品牌物业公司具有丰富的管理和服务经验，物业管理和服务水平与一般的本地物业公司有明显的差别。 而且这些品牌物业的进驻，直接增加了楼盘的卖点，增强了客户信心，提高了楼盘的品质，在销售过程中起到了巨大的 作用。 物业管理的重要性将会随着惠州房地产市场的日渐成熟得到越来越多的体现 ， 也是大多数开发商需要引起注意的楼盘新卖点。 在售楼盘物业管理状况一览表 楼盘名称 管理费用 丽日百合 丽日集团物业管理有限公司 元 /平方米月 金裕碧水湾 金裕物业管理有限公司 1 元 /平方米月 嘉和名苑 金迪物业管理有限公司 1 元 /平方米月 园方雅庭院 深业物业管理有限公司 元 /平方米月 合生帝景湾 广东康景物业管理有限公司 元 /平方米月 荷兰水乡 万科物业管理顾问公司管理 元 /平方米月 蓝波湾 惠州业成物业管理顾问公司管理 元 /平方米月 新世界长湖苑 新世界物业管理顾问公司管理 1 元 /平方米月 东湖花园 5小区 隆生物业管理顾问公司管理 元 /平方米 东江明珠花园 东江物业管理顾问公司管理 1 元 /平方米月 雍逸园 集源物业管理顾问公司管理 1 元 /平方米月 南湖明珠 1 元 /平方米月 巴黎广场 新东方物业 管理顾问公司管理 1— 元 /平方米月 美地花园城 — 元 /平方米月 嘉园 1 元 /平方米月 南翠花园 1 元 /平方米月 东江学府 元 /平方米月 金城花园 元 /平方米月 福成君龙雅苑 集源物业管理顾问公司管理 元 /平方米月 帝景教师新村 元 /平方米月 （十）综合论述 综合以上调查数据，华兰德认为：  惠州市房地产市场整体处于一个上升阶段，品质和价格处于双重提升的过程中，应引起充分重视；  项目整体入市量较大，市场竞争激烈，优质的产品成为提高项目竞争力的首要手段；  在售项目普遍较为重视包装宣传和推广，并且包装水平正在不断上升；  项目卖点打造需进一步多极化和差异化，做好市场细分，避免同质化现象，以独有个性；  开发商需进一步提升开发理念，更新营销手段，规避开发风险，提高综合竞争力和盈利能力。 四、投资性物业楼盘状况 内 容 项目名称 发展商 占地面积 建筑面积 均价（元 /M2） 楼层状况 层高 金都酒店式公寓 鸿润地产 62249 3500 17 3 金銮酒店式公寓 金銮地产 40000 12163 7000 3 金世界银座 金世界地产 60000 66800 32 3  惠州投资性物业：金都、金銮、金世界销售情况都比较理想；  以金銮操作最为成功，以均价 7000 元价格销售，三个月销售率达 100%；  投资回报采用保底不封顶的分红方式，承担 100%风险，如首期投入 11 万元，拥有 20 年产权，附带 20 年返租分红契约，投资者每月享有保底租金 20xx 元及客房利润 70%的分红；满 5 年后，发展商可原价回购，前期已分红部份可同时享用。  消费者对金銮的信任，来自于汤泉度假村的成功经营； 五、写字 楼物业楼盘状况 内 容 项目名称 发展商 占地面积 建筑面积 均价（元 /M2） 楼层状况 层高 世贸广场 广信物业 160000 430000 低区 4300—8200 高区64009300 42 双子星大厦 丽日地产 18000 120xx0 4500 29 大隆大厦 惠州大隆房地产 4415 29414 3920 元 /㎡起 17  惠州写字楼市场尚未发展成熟，处于写字楼初级发展阶段；  写字楼是城市经济水平的晴雨表，惠州经济发展，暂时还不能支撑写字楼市场；  写字楼的价格远远高 于住宅的销售价格、购买写字楼的门槛较高等因素，也制约了写字楼市场的发展；  中小型公司多选择住宅作为写字楼； 六、商业物业状况 项目名称 位置 类型 规模 租金 车位 装修情况 商业步行街 中山西路 沿街铺面 600 米 110230 元 无 个性化装修 数码步行街 横江三路 室内 商业步行街 2 万㎡ 1F： 170200 2F： 90100 200 个 欧式建筑风格 国美电器 横江四路 专业连琐店 7000 ㎡ 售价 万 地下停车 简单装修 三环装饰城 演达一路 专业装饰材料 30000 租 30 元 /㎡ 售 8000 元 /㎡ 地面 简单装修 泰安居 演达一路 装饰材料 35000 30 元 /㎡ 地面 简单装修 仲恺大世界 仲恺高新区 综合性、多业态 商城 23000 租 20— 50 元 售 45009000 元 地下地面 简单装修 金宝创业家园商业街 仲恺高新区 购物中心 休闲娱乐 80000 租 2550 元 售 60009100 元 地下 简单装修  商业业态 仍以传统的街铺占主导，区域分布特征明显，经营各有特色，经营状况良好。 商超以外来品牌为主，如人人乐、百佳、万佳、新一佳等，经营比较理想，百货业经营状况 愈见下滑。 主题专业性质的商场或卖场主要以传统的家居装饰为主，还有国美、苏宁等专业电器商场。  在售 商业物业项目 主要分布在麦地路与下浦路，建筑形态均为商业裙楼。 从 经营规模 看，位于下浦路的时代广场商业面积最大，有 17600M2，御天名苑、西湖丽苑面积 10000 ㎡ 左右，东方巴比伦、金城广场、麦科特商厦面积在 5000M2 左右。 从市场价格看： 一楼均价为： 14200～ 17600 元 /㎡，二、三层均价为： 8600～ 11600 元 /㎡。 时代广场和东方巴比伦的售价最高，一层最高价格为 25000 元 /M2，最低为 9000 元 /M2，二层最高价格为 18000 元 /M2，最低价为 6000 元 /M2。 从销售方式看： a) 国美（御天名苑）、创景名店（麦科特大厦） 采用小面积分割返租的销售形式，投资回报率均为 8%，投资回报在 5～ 12 年； b) 东方巴比伦 将整层均分成五块，以大面积分割的形式出售； c) 时代广场、西湖丽苑及华洪大厦 采用大面积分割和整体整层出售； d) 泰安居 ：产权式分割铺位销售，一次性付款 5 年 8%返租； e) 三环装饰城： 前期：按平方米销售，后期：低价位销售吸引投资客； 第二部分 项目市场定位 一、本项目发展现状 现本项目报关中心、服务中。