洛阳某商贸城策划报告(编辑修改稿)

洛阳某商贸城策划报告(编辑修改稿)内容摘要：

结 这是比较繁华的地段，早上批发客多的时候会有堵 车现象，最东面的租金最高 25000/年。 从门口依次递减，间差 1000 元左右。 这部分商户大部分不考虑买断经营，感觉租金合适还可以考虑。 商户对本项目的建议有： 市场要形成一个浓厚的商业氛围，在较短的时间能够迅速打响品牌； 管理规范，对本地人和外地商户不能区别对待； 地理位置不太看好，因为洛阳的专业市场主要辐射河南的西部区域； 要加强市场的物流状况，而且仓库很重要，要有消防，最重要是要安全。 （十一） 厨具市场 经营模式 店 铺 主力面积 平均租金 工商费 国税、地税 物业费 过道宽度 硬件 批发为主 40 平米，上 下两层 万2 万 /年 160元 470 元 10元 主过道 6米、次过道6 米 有电扇 （十二） 不锈钢批发市场 经营模式 店 铺 主力面积 平均租金 工商费 国税 、地税 物业费 过道宽度 硬件 批发为主 80 平米，上 下 两层 3元 —15元 /月 /㎡ 100元 400元、220 元 10元 主过道 9米、次过道5 米 大棚 式经营 小 结 该市场商户认为关林市场已经形成，不可能轻易出现集体搬迁的现象。 同时洛阳已经不在具备再建造大型市场的条件，认为洛阳缺少产品生产供给系统；交通与相邻的郑州相比不便利，不利于货物的 进出；市场辐射面不广，只能辐射河南西部地区，而且市场份额还在不断缩小。 对新市场的要求就是专业的市场管理，优惠的租赁条件，方便的物质，仓库，优越的铺型和良好的经营环境。 （十三） 关林皂角食品市场 经营模式 店铺主力面积 平均租金 工商费 国税、地税 物业费 过道宽度 硬件 批发为主 28平米，上下两层 一段： 15000元 16000元 二段： 8000元 10000元 三段： 5000元 6000元 150元 /月 350 元/月 300 元/月 10 元 主过道、次过道 米 大棚式经营 小 结 该市场虽然建成时间较长，但定位一直不专业，并不全为食品批发，同时也包括生活用品。 在整个关林市场中对外影响较小，基本上没什么人知道。 商户大多想转化经营类别或另外建成一家专业的食品批发市场。 商户同样对本项目位置不是很看好，重点还是洛南地区，同时食品的利润较低，不可能大范围的辐射批发市场。 重点还是市区和周遍县市，看好洛南地区的人气和发展前景。 三、关林市场兴衰分析 （一） 缺少统一规划 关林是由最初的集贸市场发展而成，属于当地村民自发建设，缺乏统一的布局规划，存在大量的重复建设和盲目上马，并未按照行业的 不同而形成统一的市场，缺乏规模效应。 （二） 管理混乱 关林市场大多没有统一的经营管理公司，管理由当地村委充当，其职能仅限于收取租金及各项管理费用，对于市场整体运作经营缺乏意识，因此在现关林市场经常出现乱收费、占道、恶性竞争、团体打压等不规范现象。 （三） 硬件落后 关林市场大多还是上个世纪 90 年代的基础设施，大多采用大棚式的店铺形式，直接影响到商户的顾客上门量，降低商品档次，导致商户经营的利润率降低。 （四） 二楼利用率太低 关林市场的店铺大多采用一楼营业、二楼仓库的形式，商户普遍反映二楼的利用率太低，根 本不能存放货物或者住宿，纯粹就是浪费，商户大多建议将仓库和营业房分开设计，提高店铺利用率。 （五） 配套设施不全 关林由于位置离市区较远，商户包括许多外地人，相应的对经营之外的生活配套要求较高，但目前整个关林不能很好的商户提供便利的生活配套，商户对此也颇有些不满。 （六） 物流垄断 目前整个关林市场的物流被当地村委的三家物流公司所垄断，外面的物流公司和货运部根本不能从中接货，造成了价格相对较高，在一定程度上损害到商户的利益。 （七） 缺少有影响力的品牌 目前关林市场经营的产品主要是一些低断产品，整个市场根本 没有全国性知名的品牌，主要是一些当地的品牌，缺乏一定的市场影响力，也进一步限制了市场整体的发展。 （八） 缺少统一的广告宣传 关林市场大多没有统一的广告宣传，广告效应主要依靠顾客的口头传播，也没有统一的促销活动，主要靠商户自身的一些打折活动，市场对此也没有的统一的规定和组织。 （九） 信息平台 商户不能及时的了解外来的信息，包括行业内的新产品供需现状、价格等，商户建议设置统一的信息平台，也方便于及时的掌握第一手信息咨询，形成资源共享。 第二节 洛阳其他区域市场调查分析 （一） 洛阳桥钢材市场 地理位置 经营模式 店铺主力面积 平均租金 工商费 国税、地税 物业费 过道宽度 硬件 定鼎南路 批发为主 3070平米，上下两层 6 元 — 20元 /月 /㎡ 无 营业额的4% 无 主过道11米、次过道7 米 大棚式经营 小 结 该市场位于定鼎南路与洛阳立交桥附近，交通较为便利，占地面积约 20xx0 平米，经营商户约 130 家，整个市场分为南北两块，各有两个入口，但是互不相通。 南面市场经营时间为 15 年，前身为新生大队盖建的小商品批发市场，但没有经营起来，改为钢材市场后经营情况一直良好。 他的面积约为 5000平米，共有 90 个 30平米的经营者。 属于大棚式经营，约有 30 户商户经营（一半是大队集体经营）办公室租金为 3500元 /年，税费按出货单为准，工商管理费为 200 元/月。 市场内主过道宽度约为 11 米，次过道宽度约为 7米，无停车位，无启重设备。 北面的市场面积约为 10000 平米，西面为办公区和存货区，东面为货场，无顶棚，租金从市场西门口的 1850元 /年到 1250元 /年不等，无办公室费用。 两个市场 的商户反映市场 的经营状况良好，对持续经营有乐观态度，他们主要面对洛阳 9县 6 区的建筑工地和工厂进行销售，部分商户希望扩大经营，但是他 们对该市场的卫生环境和硬件设备较为不满，希望可以得到改善。 （二） 洛阳市钢材批发市场 地理位置 经营模式 店铺主力面积 平均租金 工商费 国税、地税 物业费 过道宽度 硬件 春都路与陵园路 批发为主 30 平米，上下三层 6 元— 20元 /月 /㎡ 100元 /月 200元、100 元 租金包含 主过道15 米，没有次过道 大棚式经营 小 结 这个市场的前面为单行道，路面近 18 米，人行道约 3米，路况不是很好。 路右面有大型的钢材仓库，收费为吊一次 10元，两个钢材仓库都是露天的，有铁道相通，内有高架吊车，但是仓库不 够用，有部分商户的货物放在路边。 进货渠道为全国的钢铁公司，炼钢厂，出货为洛阳及周遍县市。 商户普遍反映在洛阳的潜力还是很大的，对市场前景比较乐观。 办公室供不应求，办公室由其他开发商开发，不属于洛阳市金属仓库开发，与市场内的竹园小区为同一个开发商。 租金为 13元 /月 *平米，做办公用，二楼做财务。 由于路面较窄，大车调头很不方便，地段交通很不方便，住宿条件需要改善，对我们的配套感兴趣。 对新项目的路段比较认可，并表示物流费用并不会影响成本，可能是对洛阳市场比较看好。 还有部分商户只在这个市场设有办公室，接待来客， 但是没有财务和仓库。 如道南 801 钢材市场，市场兴起时间并不长约 4 年时间。 山东的一个商户表示洛阳不仅房地产需要钢材，而且各大厂，如拖拉机厂等都需要大量的钢材。 另外地方保护对外来人有一定的阻力，我们应该加强市场的管理与规范，给商户一个公平竞争的环境。 （三） 食品市场 地理位置 经营模式 店铺主力面积 平均租金 工商费 国税、地税 物业费 过道宽度 硬件 洛阳市沙厂路 批发为主，同时有零售 25 平米，两层 4800/年 170元 260元60 元 10元 主过道6 米、次过道6 米 大棚式经营 小 结 该市场由有色金属有限公司开发，占地面积大约 100 亩左右，正在营业中的约 70户。 通过了解，他们大多认为我们这一项目的地理位置不是很好，不适合经营食品，因为大多经营食品的都处在市内或市内居民区，对于他们来说我们的地理位置不太理想。 另外，这个市场的上层可以做饭，住宿。 但是由于面积不是太宽，所以公司给他们提供了部分离市场不远的仓库。 （四） 金泰成灯饰广场 地理位置 经营模式 店铺主力面积 平均租金 工商费 国税、地税 物业费 过道宽度 硬件 三鼎路南 批发为主 40 平米，四层 8 元 —22 元 /月 /㎡ 500 元 1 元 /月 /平方 主过道20 米、次过道15 米 大棚经营 （五） 东方建材大市场 地理位置 经营模式 店铺主力面积 平均租金 工商费 国税、地税 物业费 过道宽度 硬件 王城路与九都路交叉口 零售 2026平米，上下两层 30 元— 50元 /月/㎡ 200 元/月 500 元/月 无 主过道3 米、次过道3 米 大棚式经营 小 结 该市场地处王城大道与九都路交叉口，是洛阳的黄金地段，在整个洛阳市的建材市场中是生意最好的一个，总建筑面积为 24000 平米，层高 米，其投资商为中国一拖。 因看好其地理位置及行业前景，中国 一拖将在今年 9 月份将整个市场拆掉。 斥资 9 亿元打造一个总建筑面积达 11万平方米的现代化的大型建材超市，同时引进天津“家世界”。 建成后将成为整个豫西乃至整个河南最大的建材超市，足以垄断洛阳的整个建材市场。 因为建材市场所面对的大多为洛阳市内的住户，其下属九个县大多为国家级贫困县，装修房子更是奢望，而且洛阳市内目前的建材市场已经饱和，足以满足洛阳市的需求，对本案所处的位置大多商户都不看好。 （六） 名优建材市场 地理位置 经营模式 店铺主力面积 平均租金 工商费 国税、地税 物业费 过道宽度 硬件 王城路 零售 90100平米，上下两层 1125元 /月 /㎡ 3 元/月 /㎡ 330 元/月 无 主过道、次过道 米 通街，大棚市场，一楼经营，二楼仓库 小 结 该市场位于东方建材市场的斜对面，一条马路之隔，主营橱柜、陶瓷、木地板，受东方建材市场的影响，生意仅次于东方建材市场。 处于一个东方吃肉，名优喝汤的局面，该两个市场几乎垄断了整个洛阳市的建材客户。 （七） 道北陶瓷市场 地理位置 经营模式 店铺主力面积 平均租金 工商费 国税、地税 物业费 过道宽度 硬件 春都路 批发 30 平米，一层 7 元 —15 元 /月 /㎡ 1460 元 /月 主过道8 米、次过道 8米 大棚式经营 小 结 这个市场以地砖，墙砖为主，也有一部分洁具。 生意客源主要来自洛阳本地，和周遍的县市，外省很少。 整个市场有一个 10 米宽的主干道，后面是仓库。 这个市场没有停车位，只在主干道西边和仓库南边停车，由于现在竞争的加剧生意一年不如一年，但是相对来说还是可以的，因为洛南大规模的建设对这些东西的需求量很大，不过以后很难说。 这个市场由洛阳市储运仓库公司开发，由原来的仓库改造的，面积相对较大，并且陶瓷市场所需的面积普遍在 80200平米左右。 商户对本案的建议： 建设成一个中高档次的特色市场，并且要商品齐全，品质优秀；加强物流，有仓库；我们的项目在回民区中，安全较为重要。 （八） 聚客隆家电。