深圳上市公司地产项目策划报告(编辑修改稿)

深圳上市公司地产项目策划报告(编辑修改稿)内容摘要：

质 人口总量是产生需求的基础，但并不简单等于购买力，必须有社会整体经济能力和家庭经济能力的必要条件，才可能实现这一转变。 南山区的经济占到全市经济总量的 22%，表明了南山区的总体经济状况，处于全市的平均水平之上。 因此，该区居民家庭的经济素质必然也是全市中上游水准。 商业购买力 有人口基数的支撑，家庭年收入平均约 5 万元，其购买力强度，在深圳特区内应 属中上水平。 消费质量及品位 消费质量和品质，取决于两个方面，经济素质和文化素质。 由于南山区是以高科技为主导产业、高教科研机构密集，使得该地区的社会文化总素质，在全市应属最高的。 因而，南山地区普通公众的“购买品位”也应该较高。 需求趋势 （ 1）新增人口 由于南山目前的可开发用地有效供应，是特区内最多的（包括正在实施的填海用地），南山的城建强度将是深圳特区内最大的。 所以，大量的新住宅区建设、高新技术区的发展、高教科研基地的不断壮大，将使人口产生较大的增长，即不可避免地扩大了“产生需求的基础”。 南山经济 的发展将为新增人口转化为“商业购买力”起着推动作用。 （ 2）需求趋势 需求总量不断扩大，需求质量和品位不断提高。 （四）南山区商业物业市场分析 从供应总量看：供应总量大，应形成商业特色。 截止上半年南山在建、在售的商业物业逾 10 多万平方米，截止到20xx年底商业物业空置总量达 万平方米，二项相加南山近期的商业物业供应量将近 30 余万平方米。 南山区居住人口 50 万，人均商业用房 平方米，此种比例远高于其它地区商业配套比例。 但南山商业文化中心区在未来的发展潜力巨大，但现阶段商业氛围一般，所以，商业应准确定位，形成自身特色。 南山商业文化中心区商业物业简表 楼盘名称 物业位置 销售面积 (㎡ ) 售价 (元 /㎡ ) 租金 （元 /㎡） 商业业态 备注 保利城 花园 南油大道与创业路交汇处 120xx 一层： 31000 二层： 25000（预计） 一层： 150200（预计） 二层： —— 中高档服装、钟表、化装品、珠宝、女性饰品、体育用品、儿童用品及音像制品等 友谊城 百货 青春家园 南油大道与创业路交汇处 7800 一层： 36000 二层： —— —— —— —— 西海湾 花园 后海路与创业路交汇处 5000 一层： 28000 临创业路； 25000临南盐路 —— 品牌服装、儿童文体用品等 不能做饮食 天悦园 南油大道与创业路交汇处 9300 一层： 220xx25000 二层： 11000 —— 化妆品、首饰、高级服装、皮具、运动休闲用品等 —— 本项目 后海路与环西路交汇处 10000 —— —— —— —— 南山商业文化中心相近区域商业物业简表 楼盘名称 物业位置 销售面积 (㎡ ) 售价 (元 /㎡ ) 租金 （元 /㎡） 商业业态 备注 海洋之心 创业路 与后海路交汇处 —— —— —— —— 20xx 年8 月始出租 都市本色 四达大厦 南油大道西、粤海路北 3500 —— —— —— 20xx 年底发售 南景苑 桃园路 与常兴路交汇处 10000 一层： 320xx 二层： 20xx0 三层： 14000 四层： 10000 —— 以儿童、文体、休闲用品为主题 —— 常兴广场 桃园路 与常兴路交汇处 —— —— —— —— 万佳 百货 顺电家居 广场 东滨路 4500 —— 一层： 100110 二层： 8090 三层： 4050 一楼：厨具、小型家电、洁具 二楼：布艺及灯饰 —— 万豪 商业城 南油大道 30000 一层： 20xx0 起 二层： 15000 三层： 120xx 一层： 200 二层： 150 三层： 100 洁具、厨具、布匹 已售磬 南油佳腾电器城 南油大道 3000 —— 一层： 118138 二层： 108 三层： 58 电脑、音像制品及器材、通讯家电、家具 —— 从规模看：中小规模商业物业比重大。 南山现有商业物业面积一般在 20xx 平方米到 30000 平方米，中小规模比重大。 截止到今年上半年，南山在建和在售的商业物业总建筑面积在 1000平方米以上的有保利城花园商场、青春家园裙楼商铺、西海湾花园 商铺、海洋之心裙楼商铺、南景苑裙楼商场及星海名城二期商场等十几家，大都定位于主题商场，鲜明界定和划分目标消费群。 本区域在深圳市全年的商业物业构成比例看：南山商业物业在深圳商业物业中占重要地位。 南山区 20xx 年商业物业施工面积占全市 %，新开工面积占全市的 %，竣工面积占全市的 %，楼花销售面积占全市的 %。 数据表明南山商业物业已成为深圳商业物业中的重要组成部分，南山商业物业的稳步发展，为南山区商业环境的日臻完善提供了基本条件。 从物业分布规律看：南山商业物业呈商圈和沿交通 干线分布的特征。 南山区现已形成以人人乐、沃尔玛为中心的蛇口南油商圈；以家乐福、愉康商城为中心的南山商圈，它们是南山区目前发育较为成熟的繁华商业区。 其他商业沿交通干线分布。 从城市规划的发展看：城市规划带活南山房地产，更带旺南山商业物业。 深圳市中心区的西移、滨海大道的开通、西部跨海大桥的规划，给予南山商业物业发展的历史契机。 而南山房地产市场整体的火爆则直接成为南山商业物业发展的动力。 从购物的区域选择看：由市区异地化购物向南山区本地化购物转变。 由于南山商业物业供应量的增加及大量主题商场的开业等， 使得南山商业环境显著改变，罗湖的东门现象、福田华强北现象有望再现南山。 南山居民购物将发生由市内异地化购物向南山本地化购物的重大区域性改变。 从商业辐射范围看：除南山半岛外还辐射科技园、西丽及宝安区。 西部通道的开通，将吸引部分港人来南山购物。 南山近几年已形成沃尔玛、家乐福、人人乐等几大商场为龙头的成熟大商圈。 而南山半岛周边科技园、西丽、宝安等商业尚不够成熟，缺乏南山半岛商业的规模和档次。 加之南山半岛与上述周边地区便利的交通，南山半岛的商业将辐射上述周边地区。 西部通道的建成将吸引港人来南山置业。 深港两地 的物价差异和南山购物环境的日趋完善，将吸引部分港人来南山购物。 南山区商业用房价格指数02004006008001988 1991 1992 1993 1994 1995 1996 1997 1998 1999 20xx指数 （四）南山、福田、罗湖商业环境对比评价 商业物业的供给能力和购买力的比较（ 20xx 年）。 区域 项目 南山 福田 罗湖 人口比较 万人 万人 万人 商业用房施工面积 万㎡ 占全市 % 万㎡ 占全市 % 万㎡ 占全市 23% 商业用房竣工面积 万㎡ 占全市 % 万㎡ 占全市 % 万㎡ 占全市 % 商业用房空置率 万㎡ 占全市 % 万㎡ 占全市 % 万㎡ 占全市 % 商业用房销售率 万㎡ 占全市 % 万㎡ 占全市 % 万㎡ 占全市 % 比较之后说明了南山区的商业供给状况：一是经济发展与罗湖、福田相差不大，但商业发展不足，可从商用房的施工面积、竣工面积所占比例（很小）看出。 而商用房的空置率较小、销售率较高，正反映了南山的商业供给需求，比其他两区要强劲。 商业供给的竞争 南山商业供给进 入较高层次，这可以从沃尔玛、人人乐的营业规模、购物环境、品种数量、商品档次，获得强烈感受，甚至超过罗湖、福田的标准。 但其他商业类型的经营，南山仍然落后于罗湖、福田。 商业的市场需求 南山商业需求旺盛。 由于南山地区的产业代表了深圳地区的先进产业，发展势头很好，新住宅区建设进入新的高潮期。 因此，具有良好经济素质的人口正在快速增长，这必然产生新的需求，加之原有未被满足的（到区域外实现消费需要的）购买力，南山的商业需求在近年内将有超过罗湖、福田的势头。 消费者的需求品位 由于本地区文化总素质较高，对购物环境 要求更高和对商品的风格、样式、流行性等要求更具文化品位、表现最新价值。 并随交通环境改善和大批白领家庭入住南山，南山区消费者需求品位会更高。 目前南山的消费群体的经济素质与罗湖、福田相比也许不是最高的。 结论： 南山商业市场的“近期供给空隙”表现为： 商品品种：生活功能、中高档次、高品位、特色鲜明的商品。 经营方向：环境好、配套全、功能齐、“一站式”。 第二章 项目分析 一、项目概况 （一）项目所在片区概况 自从滨海大道开通以后，大大缩短了南山到市中心的距离，也使沉寂多年的南山商业文化中心区逐渐成为深圳 楼市的新热点。 南山商业文化中心区位于深圳大学南侧，北以学府路为界，南至创业路与南油片区，西接南油大道，东至后海滨路。 如今，随着保利城、天悦园等项目的竣工以及漾日湾畔、嘉佳豪苑项目的动工，南山商业文化中心区的成片建设进入了高潮。 南山商业文化中心占地 151 万平方米，规划总建筑面积 243 万平方米，是未来特区西部的核心地带。 该区建设以沿东西轴线两侧为大型公共配套设施的布局为核心，主要配置展览中心、文化中心、商业中心和信息中心。 因具备较为完善的配套，而使该区极具广阔的发展前景。 （二）项目概述 地理概况 本项 目地块位于南山商业文化中心区内，滨海大道与后海大道交汇处的西南方，总占地面积为 万平方米，总建筑面积约为 万平方米，分两期开发。 地块南面为 30 米宽的环南路，北面为 30 米宽的龙岗路，西面为 20 米宽的环西路，而东面则为 50 米宽的后海路，地理位置极其优越。 项目基本指标 占地面积（ ㎡） 建筑面积（ ㎡） 建筑层数 楼 体 3． 3 万 11 万（商铺 1万 ） 1— 4 栋（ 22 层） 6 栋（ 17 层） 8 栋（ 15 层） 8 栋塔楼 周边配套 （ 1）位于本项目的西侧分布着海雅百货和即将进驻保利城花园的友谊城 百货。 友谊城占地面积达 120xx 平方米，主要经营时尚流行的品牌服装和各种服饰用品。 此外，人人乐购物商场、蛇口沃而玛和家乐福南头店等大型商场和超市离本项目所在片区也不远。 在项目的南侧，是远近闻名的海珠城酒楼，步行只需三分钟。 （ 2）西侧正对着本项目的地块是规模宏大的南山书城，建成后的规模（ 3 万 ㎡ ）将不亚于福田区的书城。 （ 3）项目周围大、中、小、幼各级学校一应俱全，构成了南山独有的“四级立体”教育体系。 二、项目 SWOT分析 （一）优势 住宅部分 长城品牌优势 本项目是深圳老牌的地产企业 —— 长城地产进驻 南山开发的首个地产项目。 （ 1）长城地产曾成功开发了长城公寓、长怡花园、长丰苑、长城盛世花园等一系列地产项目，并在楼盘推广阶段较短时间内创造了 100%的销售率而产生良好的口碑。 （ 2）长城地产在工程方面更是有口皆碑，注重产品质量的同时，也在拓展产品品牌。 通过与国际地产的合作，使长城品牌从资源优势导向、建筑优势导向、产品质量优势导向最终转向品牌创新导向。 （ 3）此次长城地产挺进南山，为其巩固品牌和向外扩张品牌创造了有利的条件，使长城品牌从本地化最终走向国际化。 国际大师作品 —— 品质优势 长城地产首度与国际 大师 —— 巴马丹拿强强联合，引入国际先进的设计理念，拟打造国际化的社区品牌。 建筑设计：世界著名的巴马丹拿 建筑施工单位：深圳市金众集团 滨海大道门户区域和交通位置优势 本项目位于滨海大道与后海大道交汇处的西南方，道路交通极为便利，是滨海大道的门户。 步行商业街优势 小区内步行商业街的设立创意独特，将为居民提供购物、休闲、娱乐为一体的休闲场所，从而使本项目更增魅力。 步行街既是小区业主购物的场所，也是业主休闲运动的场所，是小区配套的延续。 环境规划和齐全配套优势 本项目的规划定位是中高档滨海人文社区 ，加上邀请了国际著名机构参与景观和商业街的规划设计，因此整个项目将体现高水准、国际化的规划特点，着重体现商业与文化共存的生活氛围。 鉴于此，项目的配套设施将包括步行商业街、青少年活动中心、幼儿园、人工湖和游泳池。 工程形象优势 在工程进度方面，长城地产总是领先一步。 在保证施工质量的基础上以惊人的速度完成整个工程建设，创造了独一无二的“长城速度”。 升值潜力优势 滨海大道的开通、西部跨海大桥的修建以及南山商业文化中心的崛起，使本项目极具升值潜力。 项目设计的均好性 从目标客户的需求出发，长城地产将引 进国际先进的设计理念，使本项目能够融合现代城市景观、自然景观和商业文化景观。 具体表。