陕西信息大厦报告(编辑修改稿)

陕西信息大厦报告(编辑修改稿)内容摘要：

系列问题似乎还没有腾出手来进行全面研究的紧迫感， 对会展的发展一直没有一个统一的规划和政策，无法针对存在的各种问题提出系统的解决办法，更谈不上为规划会展行为和管理来制定专门的法规。 去年我国有部分省市成立会展协会，而我市也即将有展会协会成立，这些都将更大限度规范目前我市展会市场的无序局面。 第二章 区域市场调查分析 一、 西安市整体市场概述 西安市商品房市场整体分析 在西安房地产市场上二环以内称之为城，城墙以内是老城，对二环以外的看法是“南金、北银、东铜、西铁”。 加上高新区的商业环境、曲江的生态环境共同构筑了我市住宅市场。 目前我市一共有三大商圈，城内、南二环、西高新。 西高新是高科技产业园，进驻了大量的高科技企业在里面，南二环沿线则是大量金融证券、保险等行业企业集聚地。 城内由于历史原因一直是城市的政治金融中心吸引大量的国际企业、科技、金融公司入住。 西安市的片区市场特征分析 我市地产市场共分七大板块，城内、城北、城南、城东、城西、高新、曲江。 城内主要以商业办公为主开发的项目基本上都是写字间，住宅项目很少。 城北近几年发展很快，以基本具备小型 CBD 商圈的轮廓，加上市政府北迁，城北将成为我市第二大经济金融中心。 城南市场一直是众多开发商关注的焦点，住宅开发占到很大比例，而 写字间比例很少，甚至微乎其微，只是在南二环沿线上写字间比较多。 城西区近来成为市场关注的焦点，因为城西区的新一轮城市改造开始就吸引更多的眼球。 城东区也在紫薇地产进入后成为市场关注得主力，其拥有比较丰富的教育资源，形成交大板块、产河板块、大城东板块，在此间已有西部国际电力广场甲级写字楼出现，城东也显示出较好的商业环境来。 西高新是一个高科技产业园，里面集中很多高科技公司，这里开发的项目以写字间多些，但是整个西高新是一个比较成熟商务区，因此这里的住宅开发市场量也很大，主要为进驻这里的企业、工作者服务。 曲江由于有良好 的旅游资源其开发的主要是以住宅为主。 但是很少有企业开发星级酒店，有的化也只是停留在小型的投资型商务酒店，因为其收益期比较长，很少有企业关注，开发的四星级酒店就更少，只是集中在城市的旅游资源丰富的区域。 西安市经典五星酒店、写字间、展会介绍 西安市目前有 21 家四星级以上的酒店，主要分布在城里、城南、城东、曲江几个区域内。 以金花豪盛酒店（五星）为例，其开业在20xx 年 10 月 1 日开业，不仅迅速进入西安酒店业市场，而且客房出租率挺高的，在旅游旺季能达到 80%左右的出租率。 其成功在于西安金花集团和香港豪盛酒店管理 集团的合作，由金花集团投资，豪盛管理，走国际化管理模式取得成功。 在写字间市场上我市的甲级写字间在 20 多个，主要集中在城内、高新、城北、南二环沿线区域内，以南二环的老三届 .世纪星大厦为例其在 20xx 年开始入住以来，以吸引大量企业进驻，成为市场的宠儿。 在展会方面西安国际展览中心投入市场运营以来取得不菲的业绩，已经成为我市比较著名的展览区，我市大型人才交流会就在此定期举行。 二、项目所在片区介绍 片区总体概况 碑林区，位于西安市中心东南部，面积 22 平方公里，人口 56 万，是一个文化教育发达、文物名胜荟萃 、科技力量雄厚、市场经济繁荣的城区。 碑林区拥有十分丰富的文物古迹，其中，被列为国家级保护单位的有四处，省级六处，市级一处。 碑林区成为西安市重要的工业基地、商贸枢纽和物资集散地。 目前，区内已建成了门类齐全的工业体系，其中，纺织、印染、轻工、机械、化工、医药、电子仪表及传统工艺加工等行业已颇具规模，其它高新技术产业也迅速崛起，使碑林区的经济发展充满活力。 全区商业经济十分繁荣，年社会商品零售总额达 42 亿元，位居西安十三区县之首。 全区街道总收入达亿元，比上年增长 %；街道财政收入达 亿 元，比上年增长 %，占全区财政收入的 %。 农村经济充分挖掘有限的土地资源潜力，以开发南二环经济带为重点，大力培植新的经济增长点 在西安九宫格局中南二环素有金腰带之称和我市重要的“龙脉”相交相成十字环形型的商务区，南二环已经成为我市主要的商务办公区域。 片区历史沿革及现状 老西安人都知道南郊以前是一片荒地，在当时来说那里是城市的郊区，但是经过几十年的努力和城市规划的改造，南郊逐步发展壮大起来，小寨商业圈已经形成，南二环、南三环已经相继建成是整个南郊凸现出良好的地理位置优势和作为商业中心的 区域优势。 近年来长安南路轴线的发展令人瞩目，它已完成城南、城北的大对接。 片区历史土地利用现状 由于南郊近几年来发展迅猛造成目前南郊可以大规模利用的土地资源很少，目前市场挂牌出让得土地基本以旧房改造、城市规划剩地其面积都不大，因此在南郊土地显得非常稀缺。 片区商品房市场现状 南郊主要是我市另一个商业、金融中心，在这里聚集很多金融证券企业，小寨商圈等，都是这片广大区域成为我市居住的黄金地段，目前这个区域共有住宅项目 55 个（其中包括曲江 5 个项目）， 初建之时，南二环沿线的房价，不过每平米千余元，花费 10 余 万就可以拥有相当不错的一套房子。 现在南二环西段的楼盘均价已在每平方米4200 元左右。 片区各项配套设施介绍 在这片区域内容有十分成熟的市政配套设施，拥有陕西省图书馆、陕西国际展览中心、西安际展览中心、甘美洛商务会所、陕西省政务大厅、小雁塔公园、陕西师范大学、西安外国语学院、西安政法学院、西安邮电学院、小寨商业中心、小寨国贸中心等。 在今年我市对小寨下水道设施进行改造，天然气、有线数字电视都可以进行接入。 片区交通组织现状 600、 60 10 1 36 等公交车可通道我市的东西南北方向，交通十分方便 快捷。 片区 SWOT 分析 A、优势 南二环拥有较成熟的市政配套设施和便捷的交通网络，位于两大商圈之间，具有很独厚的商业环境优势，商业氛围很浓厚。 这里发展前景很吸引人。 B、劣势 商业环境太散，不能集中起来发展，这是由于历史原因形成的，缺乏必要的设施来承载经济的发展，在片区附近没有一家甲级写字间和四星级以上的商务配套酒店，目前现有的写字间都定位为综合型，吸引不同企业进驻，在一定程度上一不能满足市场所需。 C、机会 由于片区内缺乏这些必要的配套设施，造成在市场需求上有很大空缺，如陕西国际展览中心每年举行国内 外、省内外的大型展览几十次，而周边缺乏必要的酒店设施、高级写字间来承载这些需求，因此在这里开发甲级写字间和星级酒店从市场和发展趋势上来说有很强的市场机会在里边。 D、问题 从每平方公里承载人数和经济发展来看，在这一区域开发甲级写字间和星级酒店公寓有很强的市场空间，但是怎样利用这样的空间和周边的商业环境相结合就成为市场成功的关键因素，把握这一区域企业和部分行业对这一区域关注和对商业设施的需求出发，把二者有机结合起来。 酒店由于没有丰厚的旅游资源来承载，所以可以走和国际酒店管理集团联合发展的模式开发成星级商务酒店 以住以办公。 三、与项目相关的规划介绍 西安市对闲置土地的清理工作提出五项具体措施：一、对因城建、规划手续不完善，动工开发延迟，造成土地闲置的，责令限期办理相关手续，尽快开工；二、对开发建设单位的原因造成土地闲置的，依法收取土地闲置费，责令限期开工；限期内不能开工的，依法收回；三、对资金不到位造成土地闲置的，依法收回土地使用权，纳入政府储备，通过招标拍卖挂牌方式，重新公开供应土地；四、对建设单位拒不履行或无力完成拆迁安置造成土地闲置的，撤销其建设许可手续，公告收回项目开发权，重新确定开发建设单位；五、 对因抵押贷款数额巨大，法院重复查封造成土地闲置的，要按司法程序尽快启动。 关于烂尾楼项目也提出五项具体措施：一、对已取得土地使用权且土地和城建手续完备的项目，限三个月内开工建设。 对已达到《房地产管理法》规定的转让条件，但企业因缺乏资金无法继续实施的项目，限期三个月，由企业筹措资金或引进合作伙伴联合开发建设；逾期仍无法实施的，由政府依法收回项目，重新确定实施单位；二、对长期烂尾的房地产开发项目，如三个月内无法启动的，将通过法定程序拍卖，促使项目重新起动；三、对已实施的拆迁项目中，无法与被拆迁人达成拆迁 安置补偿协议的项目，可按照有关规定的程序，由政府职能部门进行裁决或向法院提起诉讼；四、对因规划调整或政策原因无法实施的项目，由政府提出优惠政策，公开招标确定实施单位；五、对政府部门和企事业单位的基建项目，政府部门将积极配合相关职能部门，帮助解决其实际困难，督促其尽早动工建设；对上级机关的烂尾楼项目，市上将专题研究，提出建议、措施，上报上级机关，促使项目尽早复工建设。 这些都将对片区项目开发运作产生良好的政策支持。 四、 相关调查部分 西安市部分酒店、写字间、展会调查 1）、酒店（宾馆）项目调查表 酒店（宾 馆）项目调查表 项目名称 西安喜来登大酒店 地理位置 西安市丰镐东路 262 号 星级 五星 床位数 438 间 楼高（层数） 16 层 建筑面积 开业年限 13 年（ 91 年开业） 在建项目设计规模 多 种 经 营 状 况 餐饮 中餐、西餐 休闲 酒吧、茶秀、咖啡屋 娱乐 健身房、桑拿房、蒸汽浴房、乒乓球台及室内横温游泳池、冲浪池等 商业 特色物品商店 其他 营业额 员工数 其他 附物业照片 项目名称 金花豪生国际大酒店 地理位置 西安市环城南路西段 18 号 星级 五星 床位数 198 间豪华客房，二期拥有 126 间客房及 30 间酒店式公寓 楼高（层数） 12 层 建筑面积 开业年限 20xx 年 10 月 1 日试营业 在建项目设计规模 多 种 经 营 状 餐饮 中餐、西餐 休闲 大堂酒吧、金花咖啡厅 娱乐 酒吧卡拉 ok 沙龙、宴会厅、会议室、桑拿浴、残疾人专用洗手间、无烟房、商店、美发院、美容沙龙、俱乐部、 况 商业 特色物品商店、商务中心、精品廊、观光服务 其他 兑换外币、客房保险箱、高尔夫咨询 营业额 员工数 其他 附物业照片 项目名称 西安凯悦（阿房宫）酒店 地理位置 西安市东大街 158 号 星级 五星 床位数 404 间 楼高（层数） 16 层 建筑面积 开业年限 在建项目设计规模 多 种 经 营 状 况 餐饮 中餐、西餐 休闲 养生轩、美容院和购物廊 娱乐 商业 其他 营业额 员工数 其他 附物业照片 项目名称 香格里拉金花饭店 地理位置 西安市长乐西路 8 号 星级 五星 床位数 416 间 楼高（层数） 层 建筑面积 开业年限 1993 年香格里拉酒店管理集 团购入 在建项目设计规模 多 种 经 营 状 况 餐饮 中、晚各式自助餐、西餐 休闲 歌舞厅、游泳池、健身房、桑拿浴室 娱乐 麻将室、棋牌室 商业 其他 营业额 员工数 其他 附物业照片 项目名称 曲江宾馆 地理位置 西安市雁塔南路南段 星级 五星 床位数 200 间 楼高（层数） 3 层（ 4 栋） 建筑面积 占地面积 13 万平方米 开业年限 20xx 年 在建项目设计规模 多 种 经 营 状 餐饮 中、西餐 休闲 健身，游泳，棋牌，桑拿，卡拉 OK，美容美发，台球，按摩，保龄，网球，夜总会，乒乓球，模拟高尔夫。 娱乐 麻将室、棋牌室 商业 供应珠宝、文物、字画、丝绸等工艺品及各类生活用品 况 其他 提供国际国内长途电话、预订机票、特快专递、接发国内国际传真、电脑打字、复印等各项服务 营业额 员工数 其他 附物业照片 项目名称 曲江惠宾苑度假酒店 地理位置 西安市雁塔南路南段 8 号 星级 五星 床位数 100 余间 , 2 栋豪华舒适的美式别墅 楼高（层数） 3 层 建筑面积 建筑面积 45000 平方米 开业年限 第一期工程已 在 20xx 年 12 月完工 在建项目设计规模 多 种 经 营 状 餐饮 中、西餐 休闲 室内恒温嬉水池、室外标准网球场、健身房、桑拿蒸汽浴室、按摩室及专业美容美发厅、夜总会和棋牌室。 娱乐 况 商业 工艺品及各类生活用品 其他 有商务中心，洗衣房，商场，停车场 营业额 员工数 其他 附物业照片 项目名称 东方大酒店 地理位置 西安市朱雀大街 393 号 星级 四星 床位数 291 套 楼高（层数） 22 层 建筑面积 开业年限 1992 开业， 20xx 年重新装修 在 建项目设计规模。