东莞市房地产经纪有限公司项目可行性分析报告(编辑修改稿)

东莞市房地产经纪有限公司项目可行性分析报告(编辑修改稿)内容摘要：

，备受瞩目的南城总部基地二期地块闪亮登场，采取对市场完全开放的形式，引来众多企业的疯狂抢夺，整体成交楼面地价 2995 元 /㎡，到石龙西湖村莞龙路北侧商住用以成交楼面地价 3253 元 /㎡，创下石龙商住用地价格新高， 再到虎门镇博涌村地块，被东莞万科以楼面地价 5854 元 /㎡收入囊中，创下虎门商住用地价格新高，俨然一幅“土地盛宴”路线图。 土地市场是楼市预期的“晴雨表”，充分反映开发商对后市的预判，它们经过去年年底至今的持续“以价换量”之后，资金链趋于稳健，并且在一段时间的“零拿地”之后，一旦物色到合适的潜在项目，则显示出强烈的拿地欲望。 与此同时，最近几个月东莞楼市交投活跃，楼盘的营销活动，明星造势一浪高过一浪，购房者的心理预期也潜移默化发生改变，入市紧迫感与日俱增，如果“金 16 九银十”没有后续调控政策出台，楼市将很有可能呈现稳 中有升的格局，特别是成交量将迅速放大，当前土地市场就成为“金九银十”的提前预演。 9 月东莞土地市场将有 17 宗土地入市，总面积逾 万平米，供应量环比增加 %，同比增幅 %，再次迎来推地高峰。 其中商住地共有 3 宗，面积为 万平米。 8 月楼市不淡，随着“金九银十”的到来，东莞楼市交投氛围愈加活跃，随着楼市旺季销售回款增多，资金快速回笼，不少房企也会继续增加土地储备，同时，信贷及市场的宽松复苏也提升了企业拿地的积极性，而在年度土地供应计划的压力之下，政府将继续加大推地力度， 9 月东莞土地市场地 块密集上市，两者相互积极响应，9 月土地交易或将继续火爆。 东莞市商品房 情况 分析 总体而言， 2020 年以来，东莞楼市处于供应偏紧态势，表现为：部分片区楼市严重“供不应求” ； 刚需产品严重“供不应求”，如 70120平方米需求长期受到压抑 ； 品牌开发商产品供应不足，或其它亮点产品供应不足等。 总而言之， 2020 年东莞面临的是一个长期受压抑的供求市场，尤其刚需受压较严重。 所以，在扶持刚需的政策环境下，以及在产品和价格配合下，在全国楼市回暖大背景下，最终导致东莞经济即使深陷于增速大减缓，东莞楼市成交却逆市保持热 销。 17 东莞最终实现了 58 月连续四个月成交量保持在 50 万平方米之上，高成交量数字背后不得不承认一个事实：东莞楼市总体而言仍然是局部回暖，而非全面回暖。 70120 平方米户型持续保持旺销并且目前仍然“供不应求”，而 140 平方米以上大户型，在“高首付”“限购”“限贷”等高压政策环境下，普通大户型需求受到压制。 从 8 月市场反馈来看，市场主流需求较大程度地集中在 70120 平方米户型，而从市场整体供应来讲， 140 平方米大户型仍占不少份额。 即市场需求与楼市供应呈现一定的偏差，导致部分楼盘成交呈现明显的两极分化 ： 120 平方米以下户型一抢而空 ； 140 平方米以上户型走货“步履维艰”。 8 月东莞楼市供需两旺，刚需持续释放打破了传统楼市淡旺季。 可以预言的是，如市场相应增加 70120 平方米户型供应比重，减少 140 平方米以上大户型比重，刚需将持续释放，今年将保持旺销局面。 “金九银十”已经到来，市场看似大势已定，同时暗藏危机。 面对汹涌而来的全国 7 月房地产数据，上涨城市数量成倍上升，如此猛势不得不令管理层担忧。 在“巩固房地产调控成果”大方针下，如果 8 月全国数据“持续恶化”， 910 月管理层出台房地产打压政策也不是没有可能。 但即便政策加码，预计仍然以微调为主 ， 今年“金九银十”值得期待。 楼市淡旺季不明显 58 月持续热销 18 合富辉煌东莞市场研究部数据显示， 2020 年 8 月东莞全市一手住宅供应面积约 万平方米，连续 3 个月增加，供应量仅略低于 5 月，为年度第二个供应超 60 万月份。 签约面积约 万平方米，如剔除人才公寓项目， 8 月全市住宅网签面积为 万平方米，较 7 月略有回落。 8月为传统楼市淡季，多数开发商备战 9 月楼市，成交量回落实属正常。 58月楼市淡旺季现象不明显，连续 4 个月成交保持 50 万平方米 /月之上，为历史上第三个持续热销现象。 合富辉煌东莞市场研究部数据显示， 2020 年 8 月东莞全市一手住宅网签均价约 7822 元 /平方米，如剔除人才公寓项目， 8 月均价则为 8265元 /平方米，与 7 月份的 8246 元基本持平，说明 8 月东莞房价走势以平稳为主。 8 月 70100 平方米“首置”刚需产品供应 持续增加 141 平方米以上大户型供应减少 19 70100 平方米户型供应比重连续 3 个月增加，符合市场需求。 数据显示， 2020 年 8 月 70100 平方米户型新增供应约 2943 套，比重约 54%，而 7 月则为 1881 套，比重 51%,8 月比 7 月增加 3 个百分点 (6 月为 39%， 5月为 38%)。 2020 年 18 月 100 平方米以下户型供应比重约 58%，较 17月增加 1 个百分点，较 2020 年增加 4 个百分点。 2020 年 8 月 141 平方米以上大户型供应比重约 15%，环比 7 月减少 8个百分点， 8 月大户型供应呈减少趋势。 2020 年东莞楼市供应结构整体趋势为中小户型增加，中大户型减少。 截至 8 月中小户型增加幅度仍不明显，市场在售仍不乏大户型。 在限购、限贷的政策环境下，东莞大户型消化压力不容乐观。 前 8 月：成交量减幅收窄 房价平稳在 8300 元 20 数据显示， 2020 年 18 月全市一手住宅新增面积约 万平方米，同比基本持平 ； 18 月全市一手住宅网签面积约 万平方米，同比略减 7%，萎缩幅度比 17 月缩小 4 个点差距 (17 月同比减少 11%)； 18 月全市一手住宅网签均价约 8294 元 /平方米，同比基本持平。 去年至今，东莞房价整体平稳在 8300 元 附近。 开发商资金状况 持续改善 房价受支撑 2020 年 11 月 2020 年 1 月堪称东莞楼市“百日黑暗”，楼市成交跌入谷底。 2020 年春节后，即 2 月始，在一系列楼市利好支撑下，东莞楼市开始步入复苏历程。 1 月成交面积同比萎缩幅度高达 75%， 2 月则快速扭转为萎缩 54%， 3 月持续快速扭转为萎缩 35%， 一直到 8 月扭转至萎缩7%。 东莞累积成交量同比数据连续 7 个月减幅收窄，一定程度说明，开发商资金情况在得到持续改善，房价受到供求关系支撑。 在政策不加码的前提下，预计东莞成交量有望在 10 月份“转正”。 21 库存水平仍处低位 房价受支撑 数据显示，截至 8 月 31 日全市一手住宅库存 面积约 471 万平方米，比 7 月略有上升，但整体仍处于低水平，房价受到供求关系支撑。 按照今年 37 月月均 50 万平方米的消化速度计算 (因为 12 月为春节所在月，除外 )，消化 471 万平方米存货仅需要 9 个月的时间，可见目前东莞楼市整体消化压力不大。 这意味着在政策不加码的前提下，开发商降价的意愿较小， 912 月东莞房价下挫的可能性较小，平稳仍然是市场主流。