老年服务中心建设新建项目可行性研究报告(编辑修改稿)

老年服务中心建设新建项目可行性研究报告(编辑修改稿)内容摘要：

川等省市区 65 岁以上的老年人口已超过其总人口的 7%，辽宁、河南、福建等省 65 岁以上的人口接近 7%。 表 31：我国人口年龄构成及发展预测一栏表 中国人口年龄构成及发展预测 (%) 年份 1953 1964 1982 1990 20xx 2020 2040 2050 014 岁 1559 岁 ≥ 60 岁 老年住宅的现状 14 （ 1）老年建筑的现状 据有关部门的调查表明，与目前超过 亿的 60 岁以上的老年人相比较，我国只有 420xx 多所的养老机构，所拥有的床位还不到100 万 张，只能为 1%（ 亿）的老年人解决住房问题。 据估计，目前全国老年人的退休金、再就业收入和赡养费大约有 4000 亿元，借鉴发达国家入住老年公寓的人口数占总人口数的 4%～ 5%的数据，全国要为 560 万到 700 万的老人修建老年住宅，投资总额在 160 亿到 200 亿元。 具体调查情况见下表： 表 32：当前我国国内老年设施状况一览表 当前国内老年设施状况 项目 居住对象 自理程度 护理方式 功能组成 老年公寓 在一定帮助下能独立生活的健康老人 自理 最低帮助 管理、医护、公共空间（门厅、餐厅、文娱、健身）服务用房 福利院 无亲戚、子女赡养及无生活来源的老人 自理或办自理 最低帮助半护理 管理、医护、公共空间（门厅、餐厅、文娱、健身）服务用房、医疗保健 托老所 白天家中无人照顾，而生活又不能自理的老人 半自理或不能自理 半护理 居住单元（卧室、活动室、卫生间、盥洗室）、医护、餐厅、管理、接待、活动及服务用房 护理院 生活不能自理、需要半护理或全护理的老人 半自理或不能自理 半 护 理 /全护理 护理单元（老人居室、卫生间、走廊、活动空间、标准层设集中厨房）、医疗、护理、康复、管理以及服务用房等 老年设施综合体 各种类 型均包括 综合 老年设施综合体 各种类型均包括 15 （ 2）老年人的居住模式 ① 购买房屋居住 20xx 年人口普查资料显示，我国老年家庭户中，购买商品房的占 %，购买经济适用房的占 %，购买原公有住房的占 %。 其中，市、镇购买商品房的家庭占 %和 %，购买经济适用房 %和 %,购买原公有住房的户分别为 %和 %。 县购买商品房、经济适用房和原公有住房的户总共不超过 %。 可以看出，目前我国城镇居民已购买住宅的比重增加迅速，己经有三成以上居民家庭是住在自己购买的住房中。 ②自行建房居住 个人建房有自筹自建、自建公助、集资联建或集资合作建房等多种形式。 个人出资建房也是我国居民住宅来源的主要方式之一。 20xx年人口普查资料显示，我国老年家庭户中，自建住房的占 %其中市、镇自建住房的占 %和 %，而县自建住房高 %。 说明自建住房是目前我国居民尤其是农民家庭住房来源的主要途径。 ③租房居住 这是住宅消费者支付一定的房屋租金，取得房屋居住使用权的一种住房消费形式。 20xx 年人口普查资料显示，我国老年家庭户中，租房居住的占 %，其中，租用公有住房的为 %，租用商品房的占 %,如果分城乡看，在市、镇老年家庭中，有 %和 %的家庭租用公有住房，租用商品房的均为 %。 居住在农村地区的老 16 年家庭户，仅有 %的户租住公有住房或经济适用房。 目前国内老人住宅的销售情况 老人住宅的开发现在才刚刚开始，虽然市场上有一些楼盘中隐隐约约有老年住宅的影子，但从住宅设计的本质上来说，能够称得上是老年建筑的可谓凤毛麟角。 而从规模上来说，纯粹作为老年住宅来发展的楼盘国内有两个，一个是广州的颐年园，中国第一个规模最大的长 者社区，另外一个是北京的东方太阳城，目前国内最大的退休社区。 目前国内老年设施的形式 目前有大型的退休社区有北京东方太阳城、广州颐年园；酒店式服务的老年公寓：浦东老年公寓、上海假日老年公寓；按照星级宾馆标准设计的“宾馆型”养老院：上海松江社会福利院；各地均出现一些私人性质的、盈利性质的小型养老院。 我国老年服务机构发展趋势 按照投资和经营主体划分，我国目前发展起来的老年服务机构大致有：“政府办老年公寓”、“政府投资、个人运营型老年公寓”和“社会办老年公寓”这三种类型，他们在服务设施、 资金来源、经营管理等方面各有异同，发展状况也各有差别。 “政府办老年公寓” 17 这类老年公寓由政府投资兴建，并作为经营主体对公寓实施经营管理。 建国以后，我国政府在养老福利设施上，主要是针对“五保户”、“困难户”等对象所建立起来的“敬老院”、“养老院”等，随着人口老龄化程度的加深，市场经济的逐步发展，政府在养老福利设施方面的认识开始发生变化，并且开始鼓励“社会福利社会化”，鼓励社会力量参与兴建老年福利设施，但在另一方面，以政府为主要资金来源和主要经营者的老年公寓等养老设施也在逐渐增多。 这种类型的老年公寓 由于是政府投资兴办，采取全额事业拨款，管理、护理、服务的人员多，周围的环境好，设施内老人学习、健身、文娱的各种场所、设备齐全，而且管理规范，对外声誉好，入住率一般保持在 90％以上，在用地、用水、用电、税收等方面的优惠政策也能够较好的执行。 “政府投资、个人运营型老年公寓” 这种类型老年公寓的主要特点就是由政府来划拨土地，由政府来投资兴建老年公寓的基础设施，但在经营管理上则采用聘用制，招聘社会人员来进行经营管理。 一些地区的经验表明，由政府部门建设基础设施，招聘人员进行经营的，这样硬件起点高，护理人员稳 定，服务质量有保障，并且分高、中、低档以满足不同层次人群的需要，供不应求，因为解决了前期的投入，运营的负担比较小，加之经营灵活，因而呈现出勃勃生机。 18 烟台市老年公寓和福建省厦门市金尚老年公寓都是属于这种类型的公寓，它是由民政局建设基础设施，招聘人员进行管理和经营的，这些老年公寓的共同特点是设施齐全，漂亮美观舒适，因为有编制而使服务人员有保证，服务质量也较好，相应的收费也较高，能入住的大多是离退休干部，也有一些是子女经济条件好，愿意资助老人入住的。 “社会力量办老年公寓” 由于“社会福利社会化”政策的鼓励， 近几年，由社会力量兴办的老年公寓发展较快，有些已初步形成了一定的规模，为我国老年福利设施的社会化与市场化开辟了前进的道路。 这些由社会力量兴办的老年公寓，有些是通过改造以往的废旧设施，盘活不良资产改建而成。 随着非公有制经济的发展，以及社会福利社会化政策的实施，社会力量兴办的老年公寓正在逐渐增加，并取得了明显的经济效益和社会效益。 登封市老年服务机构发展现状与趋势 随着老龄化社会的到来，老年人养老问题日益突出。 登封市一些养老院因社会需求旺盛出现了床位严重供不应求的现象。 同时，因为各种条件的限制，登封 市各养老机构服务水平参差不齐。 登封市老龄办工作人员表示，登封市许多养老机构存在设施简陋、服务水平低的状况，大多数还停留在集体宿舍的层面，只能满足老人 19 基本的生活需求，老人的伙食、文娱方式都很单一，不能真正意义上满足市民养老需要。 未来新建的养老机构将以多功能性综合性养老服务为标准，服务内容包括居住、教育、休闲、医疗、临终关怀等多项功能，以便更大限度地满足市民的不同层次需求。 养老机构选址也将尽可能选在依山傍水、远离喧嚣的区域内，生活配套设施齐全，在老年人活动区域内，将设饭店、咖啡馆、幼儿园、学校等公共设施， 方便老年人与其他社会人群的交流。 登封老年服务中心市场前景分析 目前我国老年人口已超过 亿，到 2020 年，中国的老年人口将达到 亿人，老龄化水平将达到 ％。 到 2050 年，中国的老年人口总量将超过４亿人，老龄化水平将超过 30％以上。 人口专家预计， 2035 年前后，我国 65 岁以上老人占总人口比例将上升到 20%.不断扩容的老年人群，使“银发经济”商机日益凸显。 根据全国老龄工作委员会提供的数据，目前我国老年人市场的年消费需求为 6000亿元，预计到 20xx 年将达到 1 万亿元。 在异军突起的“银发 经济”中，养老、托老服务最为引人注目。 年轻人由于工作压力增大，无暇照料父母长辈，使目前老人家庭“空巢”现象日益明显。 据国家民政部门预计，到 20xx 年，在我国老人家庭中“空巢”比例将高达 70%左右。 在这种背景下，激活了社会化养老、托老的市场需求，越来越多的老年人开始自费走进养老院。 面 20 对我国亿万老人养老这一旺盛的市场需求，养老、托老服务已成为一个新的创业领域。 近年来，登封市老年社会福利事业在市委、市政府的正确领导下，得到了较快发展，在一定程度上缓解了老年人的社会福利服务需求，为本市的经济发展和社会稳定做出了积 极贡献，但是，随着社会的发展，特别是人口老龄化呈现较快的发展趋势； 登封市不仅已经进入老龄化社会，而且老龄化程度远远高于全国平均水平。 而以市福利为代表的各类福利机构档次低、设施简陋、占地狭窄、环境嘈杂，已远远不能满足日益增长的社会老年人福利服务需求。 因此，新建设施功能先进、面向社会全方位开放、满足社会不同层次老年人福利服务需求的现代化老年服务中心，市场前景广阔。 21 第四章 项目区建设条件 项目区概况 登封市位于河南省中西部，中岳嵩山南麓。 市境东西长 56 千米，南北宽 千米，总面积 1220 平方千米。 总人口 64 万人（ 20xx 年），有 24 个民族。 地形以山地丘陵为主，属温带大陆性气候，年平均降水量 640 毫米，年平均气温 ℃。 207 国道与 21 316 省道贯通全境，郑少洛、禹登高速公路纵横交错，登封铁路与京广、陇海、焦枝铁路干线相连，形成了四通八达、方便快捷的交通网络，登封已成为中州大地上一座人居环境优美、生态景致怡人的现代旅游名城。 本项目位于登封市 ***镇 **庄村（三皇寨景观大道旁）。 三皇寨景区自然风光奇特，人文景观丰富，森林环境优美，主要人文景观有莲花寺、清微宫、安阳宫、三皇寺、盘古洞、玉 皇庙等。 自然景观有好汉坡、龙脊峡、猴子观云海、老虎石、龙头、龙尾、骆驼石、象门关、一线天、飞来石、吊桥、三仙石、石林、千佛迎宾、悬空栈道等几十处，是登山健身，休闲观光，探险寻幽的著名旅游胜地。 项目选址如下图所示： 22 基础设施条件 登封市近年来城乡建设成效明显，表现在以下几个方面。 一是统筹城乡发展，小城镇及新农村建设稳步推进。 编制完成了市域村镇体系规划、 12 个乡镇区总体规划和 201 个村庄规划。 8 个建制镇生活垃圾中转站全部实现正常运行，总投资 9000 万元，开工 29项小城镇建设项目；郑州市 17 个新农村 建设项目点全部开工， 86 个分类整治村村容村貌整治工程全面展开。 累计完成投资 亿元，新建农村住房 11 万平方米，新修道路 公里，农村生产生活环境有效改善。 二是规划先行，实施精品工程，加快中心城区建设。 全面启动新一轮《登封市城市总体规划》修编工作，完成了 10 个重点区域控制性详细规划编制工作；南环一路、嵩阳南路、嵩山南路等工程进展顺利，“三馆”动工拆迁，龙腾大道、棋盘山公园前期准备工作有序进 23 行；完成了洧河西路、福佑路、谷路街南段绿化和市区主干道行道树、绿篱补栽工程。 三是深入开展“靓化城市、整洁乡村” 环境卫生集中整治和“精品街”、“严管街”综合治理活动，城乡面貌进一步改善，我市顺利通过国家园林城市复验。 自然条件 地形、地貌 登封市居“天地之中”、国之中、河南省中西部，东临省会郑州，西接古都洛阳，东南接许昌，南望伏牛山脉，北眺九曲黄河。 地形以山地丘陵为主。 气候条件 登封市属温带大陆性气候，年平均气温 ℃，四季分明，气候宜人。 登封城处于中岳嵩山之怀，周边是满山遍野、四季常青的松柏，市区的绿色游园、花园式单位、沿街花木密布，绿化面积达 124 公顷，市区绿化覆盖率 %，坏境优美，空气 清新宜人。 自然条件对建设项目的影响 （ 1）对施工条件的影响 登封市水源丰富且雨量集中，光照充足，无霜期长，自然条件总体来说有利于施工，只是部分年季有水灾、旱涝现象，冬季轻冻，工程施工有影响。 （ 2）对工程造价的影响 24 登封市建筑材料资源丰富，无需长途运输。 主要材料能自给足。 部分水泥、石子来自毗邻地区，这样大大降低了工程造价。 25 第五章 建设规划和内容 建设规模 本项目建设规模是根据本地区老年服务市场需求和政府资金筹措情况进行确定的。 本项目总用地面积 42700 平方米（约 亩），建筑基底面积 平方米，总建筑面积 平方米，楼层主体结构为三层，局部为二层，项目建成后可容纳老年人 400 人入住。 其中：（一）、老年公寓 5 栋，建筑面积为 平方米（ A栋 平方米； B 栋 平方米； C 栋 平方米； D栋 平方米； E 栋 平方米。