酉阳项目可行性研究报告(编辑修改稿)

酉阳项目可行性研究报告(编辑修改稿)内容摘要：

临翠屏山，南临华力药厂，西临翠屏山大道，北 临塘湾桥 【建筑类型】：多层、高层 【主力户型】： 100 ㎡左右 的两室两厅 【产品分析】： 产品面积：两居在 100110 ㎡左右，三居在 130 ㎡左右。 规划指标 总占地面积 30891 ㎡ 总建筑面积 119545 m2 计容积率面积 108119 m2 总销售面积 113792 m2 容积率 建筑覆盖率 绿地率 道路占有率 产品构成 占地面积 （ ㎡ ） 户型数 建筑面积 (㎡ ) 可售面积 (㎡ ) 楼栋数 平均每户面 积 (㎡ ) 单元数 户数 单体业态类型 住宅 103966 103966 100 1040 商业 4159 4159 30 139 社区配套设施 2162 0 物业用房 940 0 总地上建筑 111227 108125 地下车库 5667 5667 520 人防 2651 0 总地下建筑 8318 5667 总计 119545 113792 亚泰（酉阳）房地产开发有限公司 12 产品比例：两居约占 75%，三居约占 25% 【价 格】：均价 2700 元 /㎡ 【整体分析】：优势：国资开发，多为经济适用房和廉租房，价格较低。 劣势：位于山脚下，采光 较差 ，周边环境 舒适 度低。 华章 .财富国际 【项目名称】：财富国际 【开 发 商】：重庆华章实业有限公司 【位 置】：县城中心桃花源中路原烟厂地块 【占地面积】： 50000 ㎡ 【建筑面积】：总建筑面积约 25 万㎡，其中住宅约 ㎡， 商业 约 万㎡ 【容 积 率】： 5 【周边描述】：东临酉城河，南接塘湾街，西临桃花源中路，北与酉阳二中接壤 【建筑类型】： 高层 【主力户型】： 90110 ㎡的 2室 2 厅 (可带院馆 ) 【产品分析】： 产品面积：一居在 7090㎡左右，两居在 90110 ㎡之间，有少量 130 ㎡以上的 3居。 每户的赠送和半赠送面积较大。 产品比例：两居约占 75%，一居约 25%，三居约占 5% 【价 格】：均价 2930 元 /㎡ 【整体分析】：优势：地块位于 县城核心的高密度居住区，地理位置 较 好。 小高层、以 及高层相混合的设计，商业和住宅结合的理念比较符合现代趋势 ， 配套设施 到位。 劣势：容积率大，绿化 率 较低，地下车位有可能不能满足未来需求。 楼间距太近，采光不好。 住宅的设计户型的类型过于繁多，重复性明显，却没有突出的亮点，增加了顾客的选择难度，而且增加了设计成本。 滨江花园 【项目名称】：滨江花园 【开 发 商】：重庆酉阳县瑞宝房地产开发有限公司 【位 置】：桃花园路东酉阳城南，酉阳塘湾桥头 亚泰（酉阳）房地产开发有限公司 13 【占地面积】： 20xx0 ㎡ 【建筑面积】： 65000 ㎡ 【容 积 率 】： 【周边描述】： 东临翠屏山大道，南临塘湾桥，西临酉阳河， 北临 桥 【建筑类型】：高层 【主推户型】： 110130 ㎡三室两厅 【产品分析】： 两居为 8491 ㎡，三居为 90130 ㎡，其中 110 ㎡以上的为主推。 产品比例：三居约占 70%，两居约占 30%； 【价 格】：均价 2880元 /㎡ 【整体分析】：优势：地理位置优越，与未来酉阳城南最大的商业中心财富国际遥相呼应，交通便利，周边配套 设施齐全。 阳台和窗户较大，采光良好。 劣势： 地块太 狭窄，绿化景观设计比较受限制。 桃源新都会 【项目名称】：桃源新都会 【开 发 商】：重庆黔龙阳光地产 【位 置】：酉阳县桃花源北路 【占地面积】： 25000 ㎡ 【建筑面积】： 820xx ㎡，其中商业步行街 21000 ㎡，酒店 5000 ㎡，地下超市7000 ㎡，住宅 40000 多㎡。 【容 积 率】： 【周边描述】： 向南 200 米为桃花源广场，对面为时代假日酒店 ，北临山水嘉苑项目 【建筑类型】：高层 【主推户型】： 7281 ㎡的两室两厅（部分可改三室） 【产品分析】： 产品面积：两居多为 7281 ㎡，三居多为 103 ㎡左右 产品比例：两居约占 60%，三居约占 40% 【价 格】：未取得预售资格， 暂定价格在 29003100 元 /㎡ 亚泰（酉阳）房地产开发有限公司 14 【整体分析】：优势：位于城北新区的主路边上，交通便利，周边为酉阳县的综合文体中心。 户型设计较为方正，有效控制了面积的浪费，实用性较强，部分两居室的实用面积与建筑面积之比可达到 90%。 窗和阳台较大，采光性好。 项目是综合性定位，配套的商务，娱乐，教育设施可能比较齐全。 劣势：客厅普遍偏小，与当地人民喜欢家庭聚会偏爱大客厅的习惯略微不符。 开发商对物 业管理的意识不是很强，一定程度上降低了用户的舒适度。 山水嘉苑 【项目名称】：山水嘉苑 【开 发 商】：酉阳时代实业有限公司 【位 置】：桃花园广场北 200 米，紧邻桃源新都会 【占地面积】： 4 万㎡ 【建筑面积】： 11 万㎡ 【容 积 率】： 【周边描述】： 东边临山，北面是怡豪国际酒店，南临桃源新都会项目 【建筑类型】：多层，高层 【主力户型】： 100110 ㎡的两室两厅 【产品分析】： 产品面积： 两居室多为 98㎡ 110 ㎡，三居室为 137 ㎡左右，还有少量的板式结构，为 128 ㎡左右的三居室。 赠送和半赠送面积很大，可改院馆或卧室。 产品比例：两居约占 60%，三居约占 40% 【价 格】：均价 3100 元 /㎡ 【整体分析】：优势： 地理位置优越，在城北新区的核心位置，未来周边配套设施比较齐全。 产品面积设计可以满足客户的不同需求。 劣势：住宅楼的布置较乱，除两座板式结构住宅为东西朝向，其余均无明确的朝向。 楼间距较小，采光受限制。 总结： 亚泰（酉阳）房地产开发有限公司 15 1． 价格 : 就考察的附近几个楼盘来看，房价从 2690 元 /㎡到 3420 元 /㎡不等，价格集中区域为 29003100 元 /㎡。 2． 面积和户型： 两室两厅两卫的户型最为常见，面积为 80100 ㎡，其中 90100 ㎡的居多；三居室面积约为 100130 ㎡左右，大多数在 110 ㎡以上；一居室和四居室较少，一居室约为 6675 ㎡，四居室面积在 160 ㎡以上，四居室单价略低，约为 2800元 /㎡。 为迎合当地人民喜欢家庭朋友聚会的习惯，客厅的设计普遍较大，卧室偏小。 户型的设计大多比较传统，过道等其他功能面积的浪费较多，不够经济实用。 半赠送和赠送面积较大。 3． 规划布局： 楼盘整体布局大多较为零乱，形成以小区外沿为基线的环形布局，导致房屋没有清晰的 朝向。 楼间距普遍偏小，影响采光能力。 小区景观的设计不够突出个性和特色，绿化率偏低。 4． 物业管理： 对物业管理的重视程度不够，从已调查的几家开发商来看，只有 2 家表明使用自己的物业公司，价格约为 元 /㎡，其他开发商在这方面没有表示出明确的计划。 5． 商铺：多为两层商铺，每户的面积约为 3040㎡，可售出也可租赁。 6． 地下车库 : 多为一层地下车库，数量大约为总住户数的 1/2。 三． 市场调查统计分析 基于对竞争楼盘分析的基础上 , 设计了市场调查问卷，发放问卷 120 份，其中事业单位 60份，随机调查 60 份 ，收回有效答卷 83 份。 统计结果如下： 调查内容 群众 事业单位 总计 （元） 低于 3000 58% 49% 53% 30005000 33% 34% 34% 亚泰（酉阳）房地产开发有限公司 16 50008000 6% 15% 11% 高于 8000 3% 2% 2% 无产权 23% 30% 27% 一套房 57% 55% 56% 两套房 14% 13% 13% 两套以上 6% 2% 4% 2个或以下 16% 36% 27% 35人 79% 53% 65% 5个以上 5% 11% 8% （㎡） 6080 21% 23% 22% 80100 27% 36% 32% 100130 44% 34% 38% 其他（说明） 9%（ 50㎡左右） 18%（ 130 ㎡以上、租房） 7% 方便工作学习 15% 29% 23% 改善住房条件 61% 57% 59% 投资 18% 12% 15% 其他（说明） 6%(拆迁、无房） 2% 4% 低于 20万 45% 45% 45% 2030 万 30% 45% 38% 3040 万 13% 11% 11% 高于 40万 5% 0% 2% 楼房质量 21% 18% 19% 交通条件 18% 18% 18% 户型、朝向 10% 11% 11% 居住环境 22% 19% 20% 楼价 13% 18% 16% 升值空间 6% 7% 7% 物管 10% 9% 9% 亚泰（酉阳）房地产开发有限公司 17 6080 5% 11% 8% 80100 39% 55% 48% 100130 56% 30% 42% 其他（说明） 0% 4%（ 130150㎡） 2% 两室一厅 11% 11% 11% 两室两厅 16% 23% 20% 三室一厅 40% 30% 34% 三室两厅 34% 34% 34% 其他（说明） 0% 2%(四室两厅） 1% 一次付清 17% 6% 11% 分期付款 34% 28% 30% 按揭 51% 66% 59% 是 49% 79% 66% 否 52% 21% 34% 表 32 调查结果分析： 1． 客户群体 （ 1）年龄 ： 2645 岁的客户占八成比重，是购房的主力群体，这类群体经济实力和事业都处于上升阶段，购房意愿性最强。 （ 2）家庭结构 ：酉阳家庭常住人口较多，三口之家是主要家庭构成，加上本地少数民族人民比较多，家庭有两个以上子女的现象也较为常见，而且三代同堂的家庭也较多。 （ 3）子女年龄 ：由于调查对象中 2640 岁的人占的比例较大，他们的子女主要是小学教育或学前教育，家庭负担还不是很重，这也使得更多家庭可以将主要的经济收入用于置业房产。 （ 4）职业 ：个体户、事业单位职员、公。