金都雅苑小区房地产开发建设项目可行性研究报告(编辑修改稿)

金都雅苑小区房地产开发建设项目可行性研究报告(编辑修改稿)内容摘要：

县带来旺盛的人气。 人流的增加将拉动居住的需求，这无疑会给我们项目的开发建设带来极好的契机。 国内外商家对 ***市杞县住房的需 求的调查分 17 析。 我们通过民间访问、调查发现其中有相当的客户，他们看好杞县的房地产市场，对杞县的发展和繁荣昌盛，对社会的安定和文明及和谐的社会环境，他们中的部分人都有在杞县居住的愿望。 据省内外客户向我们提供分析情况看愿茌杞县购买花园式住宅。 住房消费市场的调查分析。 ***市杞县是一个中原经济区城市，全县总人口 1 12 万，流动人口 12 万。 东临 106 国道，南靠 327 省道。 由于得天独厚的地缘优势，和优越的自然环境、气候，同时又长期得益于改革开放三十几年来的发展，杞县已成为中原区上一颗璀烂的明珠。 一个 112 万 人口的县城，居民的储蓄存款余额达 30 亿元，高于全国人均水平，这充分展示了居民的富裕程度及潜在的购买力水平，据调查 90%以上的城市居民均拥有人均 15 平方米的住房，住房条件相对内地而言较为优越。 随着经济的发展，生活水平的为断提高，人们对住房的需求也由过去住得下、分得开向舒适、宽敞、优越、时尚的较高层次追求，计划经济时期福利分房，按标准住房的观念已被住房商品化、货币化所取代。 在市场调查中发现为数不少的公职人员，他们都有改变现有住房状况的愿望，尤其对住房按揭，花明天的钱提前享受个性化的高层次的居住，较有兴趣。 随着“ 单位人’’这一观念的弱化，“社会人”享受社区服务，享受方 18 便、周到、安全的物业管理服务也成为一种权力追求，这些都是住房商品化、居住小区化、住房个性化，环境园林化所带来的新理念。 开发部分适应工薪阶层承受能力的小康户型的住宅，是有市场前景的。 由于，相当多的外来居民是在杞县经商贸易的，他们居住大部分是靠租房，有的经过十几年的发展和积累，也渴望拥有属于白己的经营店铺和住房。 在流动人口群体中尽管存在着分散零星和不确定性，但且有一定的市场潜力，问题的关键主要在于房地产商的项目吸引力和竞争力。 发展规划分析 目前， 我国国民经济快速增长，综合国力显著增强，各项社会事业得到全面发展，人民生活水平大幅度提高。 这将使城市的经济社会发展进入一个工业化、城市化快速推进，国际化、市场化整体提升的新阶段，为杞县在较短时期内实现经济总量跨越式增长提供了良好的外部环境。 党中央国务院关于 ≪进一步深化城镇住房制度改革、加快住房建设通知 ≫ 中指出：稳步推进住房商品化、社会化、逐步建立适应社会主义市场经济体制和我国国情的所需住房新制度；加快住房建设，促使住宅业成为新的经济增长点，不断满足城镇居民日益增长的住房需求。 19 坚持“改造旧区，控制新区，完 善功能，保持和谐”的原则，切实转变住宅房地产业发展方式，加快节能省地型住宅建设，积极推进住宅产业化建设，大力发展普通商品房建设，严格控制套型标准，保持房地产市场供求总量基本平衡，保证房地产业健康可持续发展，提高居民居住生活水平，促进经济社会和人的全面发展。 由此可见，商品房的开发建设符合国家和地方的近远期发展规划。 产业政策分析 建设商品房住宅，不但可以推动国民经济发展，而且可以改善人民居住条件，同时又能够美化市容市貌。 该项目的建设符合 ≪ 中华人民共和国房地产管理法 ≫、 ≪中华人民共和国土地管理法 ≫ 、 ≪ 中 华人民共和国建筑法 ≫、 ≪城市房地产开发经营管理条例 ≫、≪城市房屋拆迁管理条例 ≫等国家相关法律法规。 房地产业的建设是一件利国利民的好事，符合国家及地方相关产业政策的要求。 房地产开发可以为广大人民群众提供良好的居住环境，属于国家鼓励和支持产业。 项目建设符合《产业结构调整指导目录》 本项目按照国家级住宅示范工程和城镇园林绿化及生态小区标准建设，项目位于南关大街，品质生活典范，人性化绿化社区。 根据国家《产业结构调整指导目录》，本项目建设符合第一类鼓励类中第十九条 20 城市基础设施及房地产目录中的第 12 项和第 21 项，即国家鼓励建设国家住宅示范工程和城镇园林绿化及生态小区标准建设。 20xx 年国土资源部和国家发改委联合发布的《限制用地项目目录》和《禁止用地项目目录》中，限制类项目被分为两部分，一有限制条件的，同步增加用地条件，列入限制目录；二是无限制条件的，则作为禁止用地项目列入禁止目录。 同时，结合土地资源状况，依据土地供应政策，将党政机关新建办公楼项目和低密度、大套型住宅项目等列入限制目录；对别墅类房地产开发项目及党政机关、国有企业、事业单位新建培训中心项目等国家明令禁止投资的项目，则列入禁止目录，禁止用地。 本项目不属 于两个目录范畴。 项目建设符合《杞县县城总体规划》 根据《杞县城市总体规划》，项目所处的区域为城市住宅用地，项目的建设是符合杞县城市总体规划。 ***市佰亿房地产 开发有限公司 是经工商部 门审查批准注册的合法房地产开发企业。 本项目的建设已经规划部门、土地部门、消防部门、环保部门、工程建设质量管理部门等职能部门的审查批准，符合行业准入的条件。 21 第四章 建设地点和建设条件 建设地点 建设项目位于位于河南省 ***市 ***原杞县工商行政管理局后面地块；在上城公馆南侧。 该地块四周环绕道路，交通便利，基 础设施配套完善，适宜项目建设。 自然条件 气象条件 杞县的经度： 度，纬度： 度，地处 豫东 平原，属温带大陆性季风气候，光照充足，雨量充沛，四季分明。 年平均气温 ℃ ， 年降水量 722 毫米，无霜期 210~214 天。 地形地貌条件 根据场地附近建设工程岩土工程勘察报告显示，金都雅苑小区建设项目选址区域属于平原，场地内无活动断层及地震断层通过，没有发现其他不良地质现象，地势平坦，土质良好，适合项目建设。 抗震设防 根据 1994年河南省建设厅抗震办编制的《河南省工程抗震设防烈度图》规定，杞县所在地抗震设防烈度为 7 度，设计基本地震动峰值加速度为 克 ,所有建筑物均需按规定 22 要求抗震设防，在建筑群体和总平面布置中，应严格执行有关方针间距及其它规定。 基础设施条件 给排水、供电、燃气力供应条件 项 目供水、用电、用气，已于当地供电供气部门协商好，能够满足项目需要。 网络、通信条件 网络建设：全国性广电网络的光纤铺设已经从场地周围辐射完毕，连接十分便利。 通信建设：依托城市在该区域的通信网络，在中心设程控电话。 交通运输条件 项目选址在 ***市杞县，周边交通四通八达，交通运输十分便利。 施工条件 该工程建设场地两面环路，地形平坦、开阔，各种建材和机具进出便利，施工条件良好。 外部条件 该项目建设提高了河南对外形象，改善了河南省投资环境，优化河南省杞县居住条件，较快促进河南经济 发展。 项目建设受到省委省政府、市委市政府及新区政府的大力支持，为项目建设提供了一个良好的政策环境。 23 综合评价 综合以上几个方面，该选址符合 ***市杞县总体布局规划，在地理位置、周边环境、交通条件和发展余地上均有一定的优势，是非常理想的住宅区建设区域。 随着 ***市市经济的发展和东西广场的不断繁荣，该区域基础和服务设施将会更加齐全，为项目未来发展提供保障。 24 第 五 章 工程建设 方案 建设规模 拟建金都雅苑小区项目用地面积约为 10500 平方米，折合 亩，其中住宅建筑面积 31500 平方米 ，配套建设公共建筑和公共设施 500 平方米 ，根据国家建筑设计规范对各项用房建筑面积的控制性指标，配套建设给排水、变配电系统、道路、停车场、卫生设施、环卫绿化、消防池、围墙及保护系统。 设计理念 方案希望通过理性的设计，将这里变成居民生活休息和休闲的乐园，精神回归的家园。 “均好性、经济性”是规划设计的出发点，“健康、活力、舒适”是规划设计的目标。 商业部分力求大开间，方便灵活布置，满足大型商场入住需求；住宅部分力求各单元住宅具有较好的采光通风条件，为形成和谐交流的邻里关系提供舒适的空间和场所，为居民感 受美好生活提供精心细致的软硬环境设计。 采用简洁现代的外观设计手法创造居住环境的可识别性，铺设生态健康形象特色的基础。 设计指导思想 、配套公建，商业建筑设计应满足相应功 25 能要求并满足日常使用安全，合理利用规划用地。 ，在遵守国家有关法律、法规、各规章制度的前提下，从当地经济技术条件出发，与当地经济及社会条件相适应，因地制宜，做到安全、坚固、适用、经济、美观。 ，工程设计体现环保节能、技术先进和经济合理的原则。 、结构、水、电等专业的设计中，认真贯彻执行国家有关节能减排的方针政策，使用节能型的建筑材料、器具和产品，尽可能利用自然通风采光，满足国家有关建筑节能设计规范的要求，减少能耗，节约能源。 ，并符合流程要求及消防要求，交通组织合理。 、市政、消防、环保等有关部门的要求和规范、标准、规定进行。 保障居民的基本生活条件和环境，经济、合理、有效地使用土地和空间。 、建设和谐社会的指导思想。 住宅按套型设计，套内空间和设施满足安全、舒适、卫生等生活起居的要求，满足人体健康所需的通风、日照、自然采光和隔声的要求。 方案设计中充分考虑到老年人、儿童和残疾人所需的无障碍设计。 26 ≪ 民用建筑节能设计标准实施细则 ≫中关于夏热冬暖居住建筑的节能设计要求。 所选用的建筑材料对人体无毒副作用，对环境无污染。 、居民生活水平相适应。 在设计标准的确定过程中，充分考虑了合理性与经济性相结合。 合考虑了杞县 自身的性质 、气候、传统习俗等地方特点和规划用地周围的环境条件，完善方案设计，提升功能设计。 、电力、给排水、供热等市政基础设施条件。 工程方案设计原则 （ 1）科学性：房屋开发这一支柱产业必须依靠科技进步，方案设计中应用新技术、新材料、新产品、新工艺、不仅能提高居住质量，改善居住功能条件，而且可以带来较好的经济效益和环境效益。 （ 2）经济性、合理性原则：合理使用土地，合理利用资源，执行合理的综合指标，以达到环境效益、社会效益和经济效益的相统一。 （ 3）超前性和协调性：项目建设是城市建设的一部分，方案设计注意与区域整体规划相协调。 项目包括居住建筑和公共建 筑，建设要有一定的弹性和灵活性，并具备一定的超前性，适应未来城市发展的要求。 27 （ 4）坚持“以人为本”的原则：由于社会需求的多元化和人们文化素质、经济条件、职业影响的差异，对居住房屋和环境的选择有所不同。 因此方案设计必须满足不同层次居民的要求。 （ 5）花园式住宅小区在规划建筑上着力于地方特色。 既要体现杞县古老的民族风情，同时又能展示现代气息和时代特征的现代住宅区：它既有别于大中城市的多层和高层住宅，又不同于散乱无章民居住宅；在满足统一和谐的城市环境前提下，提倡建筑风格多样化，实现建筑技术和建筑艺术的完整统一。 在建筑的空间构图、创意新、体现精品意识，避免了单调雷同，使之形成一街一景，一个建筑组团体现一种格调，力求达到统一中有变化，变化中有统一。 进而使花园的建筑构图实现连续有序、灵活生动、丰富多彩的环境空间。 （ 6）环境规划上注入了“以人为本，构建和谐社会”的现代理念。 体现出实用、自然、和谐的时代精神。 杞县是一个美丽城市，小区的环境在满足本位功能的前提下适当布置了一些绿化、建筑小品，进而丰富大环境的内涵；对活动空间、道路、绿化、建筑间距等诸方面实现全面统筹，做到设计适当、布局合理。 小区内的生产环境与人文自然、民族风 情有机地结合，进而实现环境优美，人与自然和谐的花园式小区。 （ 7）市政设施及路网建设，作为花园式小区须具 28 备良好的城市环境，市政设施颁配套完善、规范安全、城市空间文明有序。 供水、供电均采用市政网络，对供水、排污、电力、通讯、有线电视、信息宽带等系统的所有管线按功能区分全部为地下管、沟埋设。 对车流、人流交通路网的规划应满足小区内交通流畅、安全、迅速、经济及整洁、宁静等要求，布置疏密相间的干道和支道，干道上可以通行一定流量的机动车，大部分支道作为人行通道，使所有的道路做到主次分明，分工明确互不干扰，进而组成一个合理的交通网络。 规划设计原则 以景观均好性及人性 化设计理念作为规划设计总体原则。 所谓景观均好性是指通过合理的规划设计，使尽可能多的住户能享受城市美景或小区内景，使住宅的景观价值最大化； 所谓人性化设计理念是指通过合理的规划建筑设计使居民在小区生活、居住的每个技术细节都能满足生理和心理的高层次需要。 （ 1）交通流线 交通系统的设计尽可能实现人车分流，并兼顾社区物业管理及统一智能化管理设计，从而在交通组织上形成一个有利于生态环境的交通系统，以提高机动 29 性和可达性，满足住区居民生活出行的方便便捷、安全、安静的需要。 住宅区人流主要由小区南面的主入口进入，并通过 园林景观内的林荫道和小径向两侧住宅院落分流，形成安全独立、便捷、步移景异、树枝状的景观步行人流体系。 住宅区车流主要由小区西北角和东北角进入，围绕建筑周。