璧山中小总部基地建设项目可行性研究报告(编辑修改稿)

璧山中小总部基地建设项目可行性研究报告(编辑修改稿)内容摘要：

璧山中小 总 部基地建 设项 目可行性 研 究 报 告 4 第二章 项目建设的必要性 一、 项目提出背景 在“ 1 小时经济圈”的规划下，璧山成为重庆主城拓展区。 区域城乡空 间发展布局为“一心四带五区”，璧山与都市区、江津城区一同构建核心发展区。 璧山是历史人文古城，拥有市级风景名胜区， 旅游资源丰富。 是重庆市 西 面的一座卫星城市，是集“优美、生态、文化、宜居”为一体的现代生活高品质城区。 同时，在区域工业增长极、主城后台服务区及的规划下，璧山城市经济得以高速发展，城市地位迅速提升， 发挥着承接城市核心区、辐射城市核心区外延区的重要作用， 璧山 城市形象和城市功能十分重要。 为实现 璧山 城市发展目标， 推进城市经济快速发展，提升城市对外形象，本文 对该项目进行了研究分析。 二、 本项目建设的必要性 重庆作 为中国 5大城市之一 、长江上游地区经济中心、国家重要的现代化制造业基地、西南地区综合交通枢纽和国家级历史文化名城，城市的 价值将城市自身的发展动力进一步激发， 为实现 城市综合实力 不断 增长 、 城市经济 进一步快速增长 ， 推动城市全方面的迅速进步 ，必须找到城市发展的新动力。 而 “两江新区”的正式启动，将使得 重庆乃至整个西部地区的 重要经济体在未来十年甚至更久的时间里，均保持着 经济 高速增长的势头 和产业升级换代。 璧山县 政府高度重视 工业 的发展，把 工业园作为 作为本地区的一个长期坚持的建设重点。 目前工业园区共引进 175 家企业，其中投产 105 家， 2020 年产值 97 亿元，规划 2020 年产值将达到 500 亿元， 2020 年将达 1500 亿元。 璧山工业园区目前以发展制鞋业和机械制造加工业为主，园区产业处于发展初级阶段，园区龙头企业尚未发展稳定。 根据璧山产业规划，到 2020 年，重庆璧山工业园区总建成面积将达 25平方公里，其中工业用地 21平方公里，区域范围包括璧城片区 15平方公里和青杠片区 10 平方公里，以生态工业园区为载体，建设千亿工业集聚区。 璧山 随着 大学城隧道的贯通， 经济的发展与重庆市中心的联系日益增进。 工业是璧山县经济增长的主要动力，因此固定资产 投资中用于工业的占到了 56%左右，在政府大力的发展下，其目前拥有良好的产业基础。 随着璧山县经济、交通、城市的发展，将提升城市地位及增强城市辐射力，加之生态工业园区加速推进、璧山中小 总 部基地建 设项 目可行性 研 究 报 告 5 西永微电园拓展区启动及建设建造千亿级工业园的规划，使璧山县工业快速发展，为工业园带来大量产业及企业的集群，为打造总部经济创造了良好条件 ，总部基地的建设也成为未来发展的趋势。 加之 重庆总部经济开发处于较低发展水平，总部基地还处于萌芽阶段，总部基地开发水平亟待提升。 鉴于以上原因，在本区域选择 总部基地 建设 是十分必要的。 璧山中小 总 部基地建 设项 目可行性 研 究 报 告 6 第三章 投资环境分析 一、 重庆投资环境 (一 ) 重庆城市经济：工业投资领涨，城市经济迎万 亿平台 1. 经济总量 至直辖 12 年以来，重庆地区生产总值由 1997 年的 1510 亿增加至 2020 年的6530 亿，翻了 2番。 特别是至 2020 年以来，年均增速均保持在 10%以上，且近年来，增长速度还有扩大的趋势，位居全国前列。 根据目前公布的数据显示， 重庆 产业结构的快速调整，及以民生为导向的一系列改革举措， 2020年重庆经济保持了快速发展的良好势头， GDP同比增长 17%，经济总量达到 8000 亿。 按照目前重庆经济的发展形势，到 2020 年，重庆 GDP 总值将迈上万亿元新台阶。 跨入全国“万亿俱乐部”。 按照目前重庆的“十二五”规划目标，到 2020 年重庆要实现“ 4大愿景”，即把重庆建成特色鲜明的国家中心城市、集聚和辐射功能强大的经济中心、居民有充分的幸福感、西部开放“窗口”和统筹城乡改革的“先行区”。 具体而言，在“十二五”期间，重庆的目标是， GDP 翻一番，年均增长 %，达到 万亿元，相当于上海目前的体量，人均 GDP 翻一番，达到 8000 美元 ，相当于 2020 年北京的水平，重庆整体进入现代化阶段。 2. 产业结构 重庆作为老工业基地，第二产业历来都是重庆的支柱产业。 2020 年开始，工业产值比重已过半壁江山。 目前，重庆市已开始了产业升级战略，按照重庆“十二五”规划，第一产业在经济总量的比例将会下降到 5%，第二产业所占比例将上升到 50%，而第三产业所占比例将上升到 45%左右。 随着“两江新区”工业区，西永微电园区、长寿晏家化工园区等工业园区的陆续推进，重庆未来的工业实力将更为雄厚，为第二产业的高速发展提高坚实的基 础。 同时，服务业、金融业也正式启动了升级，如江北嘴 CBD 建设提速、解放碑 CBD“腾笼换鸟”等，第三产业也将在未来呈现强劲的增长势头。 璧山中小 总 部基地建 设项 目可行性 研 究 报 告 7 二、三产业的结构升级，将会加速将重庆推向国家重要的现代化制造业基地和长江上游经济中心。 图表 19972020 年重庆市产业结构走势示意图 数据来源：重庆市统计局 3. 固定投资 至 2020 年以来，重庆市固定资产投资稳步增长，数据显示 2020 年，全市全社会固定资产投资完成 6400 亿 元，同比增长 %，较全国高出 个百分点。 在“五个重庆”建设的指导下，基础设施投资额度也明显增加，这带来的是城市交通的通畅、环境的靓丽。 另外，基础设施建设作为房地产开发的先行条件，它的提速也会加快房地产开发的进程。 图表 20202020 年重庆市基础设施投资额走势示意图 数据来源：重庆市统计局 4. 工业发展 目前，重庆打造亚洲最大的笔记本电脑基地，国家级现代制造业基地，中西部最大的重化工基地三大基地正在如火如荼的推进。 特别是“两江新区”工业区、璧山中小 总 部基地建 设项 目可行性 研 究 报 告 8 西永微电园区已经成为重庆工业的战略平台和强大引 擎。 重庆将由区域性的工业城市转变为国家重要的现代化制造业基地，这将从根本上改变重庆的经济结构和增长方式。 众所周知，目前地方政府热衷于靠出让土地过日子，也就是“土地财政”，而重庆工业经济的强劲发展，将使政府摆脱对“土地财政”的依赖，使城市发展更具可持续性。 5. 消费收入 图表 19972020 年重庆市城镇居民人均可支配收入走势示意图 数据来源：重庆市统计局 图表 19972020 年重庆市社会消费品零售总额走势示意图 数据来源：重庆市统计局 随着居民收入的持续稳定增长，市民消费观念有所变化，吃、穿、用消费比重有所下降，汽车、住宅、教育、旅游、娱乐、保健等消费渐成热点，这推动了消费市场的活跃。 按照重庆市政府“十二五”计划，到 2020 年，社会商品零售总额将达到 6000 亿。 璧山中小 总 部基地建 设项 目可行性 研 究 报 告 9 (二 ) 重庆 城市 定位 ： 定位超前 ，城市价值创历史新高 1. 五 大定位引 领城市发展 、构建内陆全功能商贸物流中心 图表 城市定位 重庆，中国西部地区唯一的直辖市和中心城市，是中国内陆出口商品加工基地和扩大对外开放的先行区、重要的现代制造业基地、国家高科技产业基地、长江上游的航运中心。 作为国家定位的西部物流区域核心城市、全国性物流枢纽城市，重庆发挥其是西部地区唯一拥有公、铁、水、空等综合交通特大城市的资源优势，承西启东，接南转北。 推动中西部地区与国际物流的有机结合，实施“一江两翼三洋”的国际物流大通道战略，构建长江上游的商贸中心和物流中心。 2. 五大中心加冕 提升城市地位 首先，全国性中心城市的战略首次将重庆与成都 两颗西部重镇从平衡的格局中脱离，这意味着至少在政策的推动上，在未来 10年，重庆将作为整个西部的首要扶持对象。 这种政策上预期将在城市发展的方方面面推动重庆向名副其实的全国中心城市进军。 而以目前的形式来看，进军的路程并不短暂，在这并不短暂的路上，充满着投资的好机会。 换句话说，在接下来的十年里，重庆将获得更多，更优秀是投资，这将大大的推动重庆经济继续保持快速增长。 其次，全国性中心城市的战略将重庆推向了整个西部的门户，代表着整个西部向全国展示西部大开发的成就，向全世界展示中国的持续发展动力。 这种门户璧山中小 总 部基地建 设项 目可行性 研 究 报 告 10 作用，一方面昭 示了城市未来广阔的发展空间，另一方面，也使得城市各方面的辐射、吸引能力得到了显著的提升，城市化进程将不再是简单匮乏的自然变动，以高素质人才流动为核心的主动迁入将在城市发展中占据更大份额。 其三，全国性中心城市的战略作为一种价值催化剂将城市自身的发展动力进一步激发，城市综合实力增长将在较长的时期内处于价值预期增长与城市经济增长两者之间快速相互激发的和谐过程。 这种和谐将以加速加速度的作用推动城市全方面的迅速进步。 3. 成渝经济合体 图表 “ 成渝经济区”规 划概念示意图 成渝经济区初步拟定五大战略定位 —— 西部大开发的增长极或经济高地，国家重要的先进装备制造业、现代服务业、高新技术产业和农产品基地，全国统筹城乡综合配套改革试验区，国家内陆开放示范区和国家生态安全保障区等五大战略定位。 所谓 国家中心城市指的是国家城镇体系顶端的城市，这些城市要在全国具备引领、辐射、集散功能，这种功能表现在政治、经济、文化诸方面。 是通过综合经济能力、科技创新能力、国际竞争能力、辐射带动能力、交通通达能力、信息交流能力、可持续发展能力等 七大指标考察综合而得。 璧山中小 总 部基地建 设项 目可行性 研 究 报 告 11 (三 ) 重庆 城市规划：规划利好，城市发展潜力强劲 1. 两江新区挂牌 2020 年 6 月 18 日，作为“试验区”的配套政策之一“两江新区”正式挂牌，标志着重庆正式进入中国第三区时代。 1200 平方公里， 10年之后地区年产值预期等于目前整个重庆的生产总值（目标 6000 亿），占当时城市生产总值的 1/4，简单两个数字指标已经把“两江蓝图”描绘得淋漓尽致。 “两江新区”实质是五大中心城市的重要配套政策，其正式挂牌标志着重庆五大中心城市进程的正式起航，标志着重庆未来经济增长进入了多轮驱动给力时代，增速与增效都将在接下来的十年里发生天翻地覆的变化。 2. 物流交通规划 从真正意义上 缔造中国内陆物流中心 （ 1） 一大四小开创重庆全新航空物流环境 图表 “重庆机场”区位示意图 除江北国际机场、万州五桥机场、黔江周白机场以外，重庆还规划有仙女山机场、巫山神女峰机场两个支线机场 （ 2） 向大西南铁路枢纽全速迈进 图表 重庆铁路 路网示意图璧山中小 总 部基地建 设项 目可行性 研 究 报 告 12 目前，我市境内已形成“一枢纽五干线二支线”，在建项目有宜万铁路、兰渝铁路、渝利铁路、遂渝二线铁路、南涪铁路、渝怀二线、达万铁路电气化改造等 7 个铁路项目。 近期，还将开工黔张常铁路、郑万铁路、安张铁路、渝昆铁路等项目。 （ 3） 高速路网规划联通重庆辐射全国 图表 重庆高速路网示意图 重庆市高速公路网布局由 3条环线、 10 条放射线、 3条联线组成，简称“三环、十射、三联线”，总规模约 3888 千米。 璧山中小 总 部基地建 设项 目可行性 研 究 报 告 13 (四 ) 政策环境：高压调控立苛政时代，商业及工业 地产遇新机 2020 年，在“调结构、稳物价”的大背景下，中央政 府继续加强房地产调控： 1月，“国八条”、房产税试点改革先后落地，“限购”、“限价”、“限贷”等政策全面升级，限购城市从 2020 年的不足 20 个大幅增加到 40 多个； 7月初，国务院常务会议明确“二三线城市也要限购”，随后台州、珠海等城市跟进，限购城市数增加到近 50个； 10月底， 1000万套保障房建设计划提前实现；始于 2020年的这一轮房地产调控在 2020年不断细化和落实，抑制需求与增加供给两手抓，行政与经济手段进一步细化。 政策环境趋严，市场难于快速回暖。 高压调控立苛政时代，商业及工业地产遇新机。 小结 ： 重庆 是 一个极具发展潜力的国家级中心城市，城市定位、城市规划、城市建设引领着城市经济高速持续稳步的增长，城市将迈入国际级大都市行列；同时，随着两江新区的发展影响，重庆城市社会结构、产业结构、城市环境都将得到大幅改善，并将吸引大量国内外资金进入重庆，提高市民收入，增加市民消费能力；另外，随着城市航空、铁路、水路、道路条件的改善，未来，重庆将成为真正的中国内陆的交。