生态风情小镇建设项目可行性研究报告_基础设施、公用设施与旅游开发建设项目(编辑修改稿)

生态风情小镇建设项目可行性研究报告_基础设施、公用设施与旅游开发建设项目(编辑修改稿)内容摘要：

以淡旺节季节因素 60%为参考，全年京津唐地区居民以环渤海地区为旅游目的地的出游率为 49%左右。 京津地区居民到环渤海地区的出游率统计 接触样本量 环渤海游人数比例 平均出游次数 环渤海旅游率 24 月周期 2021 % % 56 月周期 2022 % % 79 月周期 20xx % % 数据来源：京津唐地区居民旅游消费行为监测研究。 （ 2）消费趋向调查 由数据整理与分类统计，对京津唐地区居民对景区和旅游项目的选择偏好进行统计分析。 京津唐地区居民对景区选择偏好调查统计 景区特点 秀丽或宏伟 滨海或森林 历史名胜 乡村田野 民俗建筑 提及率 50%70% 50%60% 30% 10%30% 10% 资料来源：客源通数据平台 京津地区居民旅游项目选择偏好调查统计 生态风情小镇建设项目可行性研究报告 15 项目类型 休闲度假类 商务会展类 旅游地产类 其 他 偏好率 72% % % % 资料来源：客源通数据平台 京津唐地区居民在环渤海地区旅游的最主要的目的是滨海休闲度假，其次为观光，再次为探亲访友以及公司业务出差。 并且随季节变化，夏季（ 7－ 9 月）比春季（ 5－ 6 月），春季（ 5－ 6 月）比冬季（ 2－ 4 月），京津唐地区居民在环渤海地区休闲度假的比例越来越高。 京津唐地区居民到环渤海地区旅游，选择乘火车及自驾车为主。 二、市场供给调查 （一）房地产市场 现有住房情况调查 通过对相关资料的统计整理，得出盘锦、营口两市现有住房的基本情况。 盘 锦市区现有住房情况统计 居民住房总面积 万平方米 人均住房面积 平方米 建筑样式 高层 多层 别墅 其他 28% 60% 3% 9% 楼房住宅面积 80平方米以下 80110平方米 110 平方米以上 46% 45% 9% 营口市区现有住房情况统计 居民住房总面积 万平方米 人均住房面积 平方米 建筑样式 高层 多层 别墅 其他 32% 59% 2% 7% 楼房住宅面积 80平方米以下 80110平方米 110 平方米以上 51% 43% 6% 生态风情小镇建设项目可行性研究报告 16 盘锦市新开发房地产项目情况调查 根据对盘锦兴隆台区及周边地区初步调查， 20xx 年到 20xx 年新开发的房地产项目 8 个，总建筑面积约 180 万平方米，多为中密度住宅。 其主要户型及均价为：高层住宅，均价 31003400 元每平方米；多层住宅，均价 32003500 元每平方米；别墅类，均价 60008000 元每平方米。 目前，盘锦房地产市场基本为期房，市场需求潜力很大。 盘锦市区及周边房地产调查结果统计 楼盘名称 位置 总建筑面积（万平米） 容积率 户型 均价（元 /平方米） 主要客源 紫 润茗都 兴隆台区 50 高层 3250 本地及周边 多层 3500 水木清华 兴隆台区 35 商住楼 3400 本地及周边 高层 3300 多层 3250 瀚新花园 兴隆台区 37 多层 3350 本地 高层 3200 赛纳湾 兴隆台区 4 别墅 6800 周边 鼎信佳苑二期 兴隆台区 11 高层 3100 本地 多层 3200 云景花苑II 大洼县 10 高层 2800 本地 多层 2900 日月兴城 兴隆台区 19 高层 3200 本地及周边 别墅 65007500 格林花园 大洼县 12 多层 2850 本地 高层 2700 生态风情小镇建设项目可行性研究报告 17 项目竞争力分析 从上面的数据统计结果可以得出，目前盘锦的房地产开发远不能满足巨大的消费需求和对舒适生活空间的需求。 本次 “绿色生态社区”的旅游房产项目，以生态环保为理念，充分体现生态的生活环境、生态的生活方式和生态的生活品位，迎合了未来消费市场的趋势。 （二）旅游市场 盘锦旅游现状调查 从近几年数据统计来看，盘锦旅游市场发展迅速，游客人数和旅游收入保持较快增长，从旅游目的来看，以观光旅游和休闲度假为主，另外，专项旅游和商务旅游也占有一定的比重。 20xx 年，游客达到 万人，同比增长 %，旅游总收入 亿元，同比增长 %。 盘锦旅游情况统计 年份 项目 20xx 20xx 20xx 实际 同比增长 (%) 实际 同比增长 (%) 实际 同比增长 (%) 旅游总收入 (亿元 ) 27 旅游外汇收 入 (万美元 ) 723 51 1359 2324 71 国内旅游收入 (亿元 ) 26 51 70 接待入境旅游者 (万人次 ) 59 140 接待国内旅游者 (万人次 ) 260 31 454 97 760 数据来源：盘锦市旅游局资料统计 盘锦主要景区客源调查统计 名称 20xx 年 20xx 年 20xx 年客源构成 生态风情小镇建设项目可行性研究报告 18 数据来源：盘锦市旅游局资料统计 项目竞争力分析 由上 面数据统计，盘锦市 20xx 年游客总人次为 万人次，红海滩和鼎翔两大景区接待游客总量仅为 万人次。 统计分析说明鼎翔生态风情小镇有极大的市场潜力， 总收入 （万元） 人次（万） 总收入（万元） 人次（万） 团队所占比例 % 游客集中月份 地域构成 红海滩 景区 323 4 515 12 3040 710 沈阳 30% 省内 40% 省外 15% 海外 5% 大连 10% 鼎翔旅游区 44 10 沈阳 20%、 省内 80%、 省外 20% 湖滨公园 32 40 38 57 5— 9 市内及周边 中兴公园 10 800 7 500 20 7－ 9 省内占80％， 省外占19％， 海外占1％。 鑫安源 生态园 16 4 20 5 40 10 省内占90%、省外10% 生态风情小镇建设项目可行性研究报告 19 第四章 项目建设可行性 盘锦作为鼎翔生态风情小镇的外部环境，其良好的交通区位条件、地方政策环境和自然工程条件等，为项目的顺利实施营造了良好的环境条件。 一、交通区位条件分析 该项目位于盘锦市西郊，南与湿地保护区隔水相望，东距盘锦市中心 20 公里，北至 G205 高速公路出口 15 公里。 从大交通上看，盘锦至海城高速公路与沈大、京沈两条高速公路相连接。 沟海铁路 横贯盘锦，境内里程 90 多公里，是辽西连接辽南的一条最近铁路通道，与沈秦快速铁路相接。 客运直接通沈阳、大连、上海、广州等，现在又开通了盘锦直达首都北京的快车。 盘锦距沈阳机场 至 2 个小时车程，且有高速公路直达。 水路也较通畅，沿海沿河有码头 50 多处，位于大辽河口的盘锦港，两个 3000 吨泊位码头已经使用。 鼎翔风情小镇拥有良好的外部交通环境依托，同时所在区域内交通基础条件较好，主要节点都有公路相通，可以满足建设施工要求，基本不需要新建大的交通项目。 小结：盘锦作为辽宁省重要交通枢纽，辽中城市群的滨海门户，其公路、铁路、水运和航空等对外交通骨干及内部公路交通网络，是本项目开发的有力支撑，这为项目区旅游基础设施建设及未来旅游经济发展奠定了良好的区域交通基础。 二、政策环境条件分析 本项目的旅游建设实施具有一系列外部的政策优势条件： 从外部政策环境看，首先是为应对经济下滑和刺激内需增长，国家及旅游主管部门出台了一系列基础设施建设和加快旅游建设发展的利好政策；其次，中央财政继续加大对东北老工业地区的支持力度，有利于田庄台古镇旅游开发建设争取更多的资金；第三，盘锦作为资源型城市转型的试点城市，国家系列战略措施的实施为田庄台古 镇旅游开发，响应区域产生态风情小镇建设项目可行性研究报告 20 业结构调整、区域经济发展及基础设施建设提供了政策支持；第四，辽宁省沿海经济带的构建，为本项目的基础设施建设增加了资金投入和政策支持。 在此宏观背景条件下，盘锦市委、市政府做出了《关于加快盘锦市旅游产业发展的决定》，以湿地生态资源为依托，充分发挥盘锦旅游资源优势和区位优势，努力打造“世界湿地休闲之都”旅游精品，把旅游业培育发展成为盘锦国民经济的支柱产业，把盘锦建设成为具有国际影响力的旅游目的地。 小结：当前国家宏观调控政策、振兴东北发展战略、资源型城市转型政策及辽宁省沿海经济带建设的优惠 支持政策，以及盘锦市加快旅游产业发展的决定及相关配套优惠措施为鼎翔生态风情小镇开发项目的建设实施提供了外部政策条件。 三、自然环境条件分析 项目区属于半湿润季风气候，四季分明、雨热同季、干冷同期、温度适宜。 本次项目主要建筑施工区域在平原地区，地势平坦，地质结构稳定，有利于建设施工。 所属气候区域 暖温带大陆性季风气候 四季分配类型 四季分明、温度适宜、光照充裕 降雨集中月份 7 月、 8 月 年均降水量 毫米 最冷月均气温 ℃ 最热月均气温 ℃ 极端最低气温 ℃ 极端最高 气温 ℃ 年平均气温 ℃ 平均相对湿度 66% 无霜期天数 186 天 年日照时数 小时 年平均风速 米 /秒 年最多风向 南西南风 空气质量 优 小结：项目建设处于较好的自然和地质环境中，而且旅游建设中大部分是在原有基础上改造和提升，项目建设受自然和地质环境的影响较小，同时由于占地和开挖较少，对生态环境破坏影响小。 生态风情小镇建设项目可行性研究报告 21 第五章 建设方案和内容 一、项目总体思路 总体创意 旅游 + 地产，即：湿地生态养身旅游 + 商务度假人居地产。 依托盘锦独特的湿地生态资源和 优质的人居环境，打造以湿地旅游度假为目的，以生态休闲养身为卖点，以温泉和仿生建筑为载体。 以高品质生活为主题的房地产项目。 客户群定位 旅游地产的客户群已不是简单地为解决住房有无的客户群体，而是一批讲究生活质量、着眼投资效益的苛求客户。 根据市场调查结果，确定项目地区的各类潜在客户群，并得出项目的目标客户群定位。 其中，主要内容包括： —— 主力客户群定位 ：盘锦本地及三大城市板块中高端房地产消费市场，及商务度假市场 —— 亚客户群定位 ：国内临近省市旅游中高端休闲养身度假市场 特色文化定位 以人居、养生文化为 主题，湿地生态环境为特色的，将后现代主义与自然主义从风格上融合的湿地生态风情小镇。 功能定位 生态风情小镇建设项目可行性研究报告 22 以商务、度假、居住及景点四大功能于一体的综合性旅游地产项目。 档次定位 高端生态顶级养生的度假天堂。 二、重点建设项目 （一）旅游房地产项目 即建设绿色生态社区。 选址：辽阳河滨，与保护区隔水相望； 规模：占地约 780 公顷； 定位：苇海之滨、鸟语林中，离湿地生态保护区最近的滨水高端生态居住区，打造湿地生态养生及异域风情度假品牌。 湿地仿生建筑低密度住宅区： 仿生建筑融入后现代主义风格的豪华别墅。 依托生态环 境、采用生态材料、追求生态理念，充分表现现代环保意识，创造一流人性化空间。 住宅可以采用单栋、双拼或花园洋房。 充分利用水岸，滨水而建。 每栋建筑之间距离范围是 20 至 40 米，低层低密度，容积率在 — 之间。 建筑应遵循整体风格统一，结构形式多样的原则。 住宅区内需设计景观循环水系。 湿地养生公寓： 针对市场开发几类公寓： 针对高端商务消费市场，推出具备居住和办公双重功能的商务公寓； 针对中高端房地产市场，推出酒店式公寓； 针对中老年人养身养老市场，推出养老公寓； 生态风情小镇建设项目可行性研究报告 23 针对第二居所市场，推出度假公寓，其中包括单身度假公寓和豪华度假公寓； 以湿地为环境背景，建设舒适、生态环保的仿生建筑，开展养生度假。 建筑层高限定为 5 层，低层中低密度，容积率为 左右。 可采用层联体别墅、多层度假公寓楼等多种中低密度住宅结合。 可开设养生养老基地，提供老年人专用活动空间，吸引老年人养生和度假。 （二）综合服务配套项目 旅游地产服务对象主要是休闲度假的游客，所以，这类项目不追求单元较大面积；优雅舒适的外部环境是不可少的主要元素，为使项目达到预期销售目标，完整的配套设施则成为这类项目的重点。 —— 湿地养生餐厅 结合湿地重点打造餐厅的生态环境，突出湿地景观特点，根据中外养生文化对食物内容和进食方式进行特色设计，充分体现生态养生的特点。 其中餐式分为湿地水之味、绿色芳香素食、湿地养生药膳等主题。 可聘请当地及各地厨师研究自创或借鉴中国古代药膳、素食等。