百家湖西花园住宅小区建设投资项目可行性研究报告(编辑修改稿)

百家湖西花园住宅小区建设投资项目可行性研究报告(编辑修改稿)内容摘要：

可到达中华门。 外部交通条件便捷。 本项目建设用地外围自然环境优越。 百家湖西花园居住小区处于南京江宁经济技术开发区的西南部，百家湖畔环境优美，风景秀丽，林木茂盛，气候怡人。 本项目建设用地人文环境优越，西面有由南京航空航天大学分校、河海大学江宁新校区及东南大学科技园。 综上所述，本项目选址符合生活居住区的相关要求。 二、 配套建设条件百家湖西花园居住小区项目用地已部份完成场地平整，供水、排水（雨水、污水）、供电、供气、道路、电话、有线电视等均已接至场地四周，配套建设条件齐备，可满足项目建设要求。 具体配套建设条件如下：（一） 供水：项目东面的利源中路下有DN500自来水管，区内供水由此接入。 水源由江宁水厂和南京城南水厂提供。 （二） 电信：利源中路下的电话通信光缆，能满足本项目要求。 （三） 供电：由东善桥变电所和开发区变电所提供二路10KV电源，利源中路现有一路10KV高压线。 （四） 排水：该地区采用雨污分流制。 雨水汇集后自利源中路下敷设的DN600雨水管排至百家湖。 生活污水汇集后，经污水处理装置进行初步处理后，由利源中路DN500市政污水管排入开发区污水处理厂处理。 （五） 煤气：目前该地区主要使用管道煤气，由梅山冶金公司提供，本项目设煤气调压站一座，煤气供应可保证本项目用气。 （六） 有线电视：利源中路敷设有南京有线电视网络电缆，小区有线电视由此接入。 第五章 建设方案一、 总平面布置本基地形状为较规则的矩形。 小区采用多层跃层住宅，将不同单元拼接组合，根据南京地区的地理纬度及地段环境条件，适当设计南偏东及南偏西的住宅，在不影响日照的同时，改善小区空间景观效果。 景观设计改变以前小区的设计集中，地块大规模绿地的模式，在保证集中绿地指标的前提下，设计组团绿地，使每户均有较好的景观。 根据场地状况，区内道路依据山体自由布置，两个主入口分别设在东面利源中路与太三路、天元路的交汇处。 入口处设小区中心广场，广场周围沿太三路布置商业、文化娱乐设施；小区沿太四路布置幼儿园、小学校；绿化街心游园、老人活动场地、儿童活动场地、体育健身场地等绿化休闲区。 根据建筑物群组自然布置。 区内停车根据场地情况采用路边港湾式停车和地下集中式车库相结合。 住宅按院落式布置，保证小区有较为开阔的中心休闲空间。 院落间设置绿地、晨练、儿童游艺等邻里交往空间。 区内道路将整个用地分为A、B、C、D四区。 其中A区为小区用地西北部，依据地形布置2～3层的别墅群；B、C区为小区用地东部较为平坦区域，布置跃层式多层公寓；D区为小区用地西南部，布置普通多层公寓。 小区道路自由布置，伸向每一个住宅群。 主要道路宽7米，次要道路宽4米，支路宽2米。 项目主要技术指标表项 目计量单位数 值所占（%）占地面积亩居住户数户3200居住人数人11200户均人口人总建筑面积万M2其中住宅建筑面积万M2公建建筑面积万M2规划住宅平均层数层人口毛密度人/ha443容积率建筑密度：%＜40绿地率%＞40二、 土建（一） 建筑居住小区的规划布局要着重处理好路网结构、建筑布局及空间环境的内在联系，在协调中求变化，注重小区环境和住宅单体的建筑设计。 单体设计中统筹考虑空调室外机位置，用建筑构件进行遮挡，屋顶高低错落，采用平坡结合，富有变化。 按照人车基本分流的原则进行小区路网、停车设施的规划。 、。 小区在布局上淡化组团，突出院落，通过中心绿地、绿色走廊整个小区各部分。 小区绿化系统是由中心绿地、景观绿色走廊、院落绿地、建筑物立面、顶面植物形成点线面结合并相互渗透的立体绿化景观。 小区公共建筑布置在小区东面，沿将军路布置中心会所、农贸市场、超市、小学和幼儿园。 小区住宅设计从人的行为科学出发，适应不同家庭构成需要，套型多样，广泛利用新材料、新技术改善居住功能。 住宅采用院落式布置，各建筑围合成相对独立的院落空间。 规划设计树立“以人为本”的指导思想，按照现代家庭生活行为规律和市场需求进行住宅设计，采用节能、节水、环保、智能化等住宅建设新技术及其它新型材料设备，以达到节能、智能、舒适、生态、安全的要求。 （二） 套型跃层式多层住宅面积每套建筑面积100～200平方米不等，面向较高收入阶层，建筑以院落方式呈自由式布置。 普通多层住宅面积每套建筑面积60～150平方米不等，面向中等收入阶层，建筑沿丘陵路网以院落方式呈自由式布置。 以四～六层跃层房型为主，套型以现有的F型、A型、C型为主，另外增加面积在200平方米左右的跃层公寓。 其中F型为四层的跃层公寓，面积在160平方米左右，占30%；A型为六层的跃层公寓，面积在165平方米左右，南入口占20%，北入口占20%；C型142平方米的六层单层公寓，占10%。 面积配比： 客厅：跃层35～45平方米；单层25～35平方米，～； 厨房加餐厅：15～20平方米； 主卧：14～16平方米； 卫生间：4～6平方米； 次卧：12～14平方米； 卫生间：4～6平方米； 层高： 南阳台：3～5平方米房型设计除满足南京市住宅建筑设计规定和国家住宅建筑设计规范以外，要求：l 客厅全部朝南，餐厅大部分为明厅；l 四间卧室中保证有二间是朝南；l 顶层为屋顶花园；l 楼梯入口要有特色，并与周围环境相协调。 住宅外立面建筑外形以欧式为主，顶层为花园式的平台，选用弧型阳台以及一些适当的曲面设计，以形成多角度的观景作用和最佳室内采光，最大限度地延长住宅内的光照时间。 另外，住宅的外墙面采用高级外墙涂料，周边及窗框处再饰以丰富立体感的线条，突出强烈的视觉效果。 （三） 结构主要结构形式如下：l 跃层式住宅，为4～5层钢筋混凝土框架结构；l 普通住宅，为4～6层砖混结构；l 小区商业、文化娱乐设施为2～4层钢筋混凝土框架结构或砖混结构；l 幼儿园、小学为2～3钢筋混凝土框架结构。 场地大部分地基土质情况较好，地基处理较为简单，局部原为池塘处，须视勘探情况进行特殊处理。 住宅部分采用条基或整板基础；公建框架部分采用独立基础。 三、 公用工程（一）供配电及强弱电等l 本项目总装机用电量约13530KW，按68%的同时使用系数，项目需设9200KVA变配电所一座。 供电由东善桥变电所或开发区变电所提供二路10KV电源。 l 小区供用地埋式双回路供电。 保证小区24小时供电，电量考虑每户4～6KW，电流表应在40～60A。 l 小区在室外采用高压钠灯及相应节能灯具作泛光照明；室外草坪设置专用低压节能灯具，确保安全；室内楼梯等公共场所照明采用声控延时开关。 l 小区设置综合布线系统，以提供小区周界防范系统、安全监控系统、三表出户、住户有线电视及视频点播、互联网、电话等综合智能化服务。 l 通讯系统为每户预留IDD直线电话二门。 每户引入宽带视频接入设备以及电视接收系统。 小区内统一设置公用电视接收系统，每户设置一个电视终端。 （二） 供水本项目最大总用水量约6000吨/日，小区设置DN200总供水管，日供水量可达6000吨，供水由利源中路的DN400城市供水管提供。 （三） 煤气小区设置煤气调压站，供应区内使用。 每户设置独立煤气表。 设煤气调压站，设备用国产。 （四） 道路小区道路分三级。 主要道路宽7米，次要道路宽4米，均为水泥路面；支路宽2米，为石板及卵石路面。 采用人车分流系统，各种车辆（包括机动车）进入小区入口即由专用通道进入停车场，不应对地表行人和住户造成任何干扰，保证小区环境的安静和整洁有序。 每幢跃层楼设置与户数相等的半地下车库或地上车库。 （五） 无障碍设计整个小区均按无障碍设计。 小区道路设置安全步行道，地面铺设导向步行防滑砖，满足视残人安全步行需要。 局部变标高处设置缘石坡道，住宅楼梯间入口均设坡道，满足肢残人需要。 四、 消防本项目消防主要是住宅小区的室外消防及小区公建、变配电所等处的室内消防。 商场等人流量集中的公共建筑室内设消防栓，并配备一定数量的泡沫灭火器；住宅按楼梯间设置泡沫灭火器；小区煤气调压站、配电间设置固定或手持式二氧化碳灭火器。 室外沿主要道路设置消防栓，一次消防用水量按15升/秒计。 小区主要道路沿各建筑组团环形布置，宽度为7或4米，以保证消防车行驶。 五、 环境质量。