益阳市基督教信义大楼项目可行性研究报告(编辑修改稿)

益阳市基督教信义大楼项目可行性研究报告(编辑修改稿)内容摘要：

0 万 m2 以下。 结构目标：旧城区必须以调整、改造、提高为主，控制总量，合理配置，提高质量，走内涵发展道路；商业零售营业面积宜基本保持现有基础水平，适度调整。 可重点发展旧城以外新建城区和居住区。 坚持特色经营，市场集聚，突出规模的原则，逐步形成 “ 重点突出，层次分明，结构清晰 ” 的商业布局结构。 城区商业布局 :规划将 益阳市城区商业体系分为城市商业中心、区域商业中心、居住区（社区）商业、街坊商业、新城商业中心、批发市场规划区六大类。 益阳市城市商业中心由桃花仑商业中心与梓山商务中心组成。 西起康富路，东抵龙洲路，北临桃花仑路，南靠梓山路，以桃花仑路与大桃路为中心，是以集商贸、金融、体育、文化娱乐、购物及服务为一体的现代化多功能城市中心区，是全市商业最繁华地段和居民购物的主要场所。 它益阳市 基督教信义大楼 可行性研究报告 湖南智埔工程咨询有限公 司 18 服务于整个益阳市区，客流量应在 30 万人次以上。 功能定位：应积极提高商业聚集度，大力发展商业业态，加快培育商业业态结构层次；可适应结合地下设施的 开发利用，拓延经营领域，逐步形成以新业态为主的现代化商业中心。 四 、益阳市 商业地产发展趋势 商业地产从粗放型经营向专业化、精细化方向发展，形成以主流商家为导向的商业地产新格局。 商圈建设步伐加快，充分发挥中心商业区辐射和带动作用，着力打造特色鲜明的商业街，鼓励宾馆、商务、会展业等商业地产开发建设。 在现有商业布局基础上，打造集生态、文化、休闲、购物为一体的多功能商业街。 街区商业升级换代 加快 ， 业态多样化。 在中心商业区辐射带动下，加强涵盖休闲、购物、康乐、餐饮、汽车美容等多种业态的主题街区建设 ，配套大型超市、中心广场、休闲绿地等，为周边消费人群提供丰富商业配套，促进街区商业升级换代。 商 业地产 销售 、租赁 价格将进一步区域平稳。 随着 益阳市 国民经济的稳步发展，人均收入的持续增长，未来消费市场还将有一个较长的平稳发展期，在土地成本提高、中心城区改造、建筑成本增加、品质和综合配套提升等因素带动下，商品 地产 销售 、租赁 价格将保持平稳上扬的趋势。 五、 项目 SWOT 分析 益阳市 基督教信义大楼 可行性研究报告 湖南智埔工程咨询有限公 司 19 S（优势） ■主城中心，区位优势明显； ■位于康富路商业圈核心，商业氛围浓厚，人气聚集力强； ■城市快速干道，路网发达，交通便利； ■邻 近中心城区成熟生活密集区，人文环境好。 W（劣势） ■项目车位数量略有不足，较难满足后期需求； ■用地面积较小，建设规模小； ■紧邻的用地北侧街坊路未建成，影响项目形象； ■紧邻城市干道，噪音、尾气污染较大。 O（机会） ■益阳市城市中心区域土地稀缺，未来同质物业上市量有限； ■康富路商业圈辐射范围不断扩大，档次提升； ■商铺行情整体走高，主城中心商铺关注度提高。 T（威胁） ■现阶段区域内上市同质物业竞争激烈； ■区域内竞争项目包装宣传好，规模优于本项目； ■整体租金较高，市场接受度存在风险。 六 、 项目 市场 定位 分析 及 策略 益阳市四大商圈零散分布，各自成团，但因交通和旧城的限制，难以有更大的发展空间。 无法继续提升档次，形成核心商圈，虽然人气鼎沸、生意 旺盛，但 受消费群体限制，均为中低档商品， 消费总额不高。 商业同质化严重，没有错开定位，导致普遍生意 般。 只有临街一些品牌商店生意较好。 益阳 居民人均收入与消费力偏低，制约商业的发展，各大商圈主攻中低档产品，而益阳的高端消费群体则流向长沙，约有 17 亿每年，占总数的 14%。 ，这一群体未得到满足。 步步高百货现暂时弥补了这一空白，但因规模偏小、品牌集中度低等因素，仍然 有大量外流。 康富北路临街 现益阳市 基督教信义大楼 可行性研究报告 湖南智埔工程咨询有限公 司 20 有临街 商铺 除华天大酒店外 均由历史建筑改造而成 ，分割面积过小，不适宜作为高端品牌经销。 通过分析发现益阳 目前 传统零售商业普遍中低档次，体量较大，市场将近饱和，高端零售市场有一定空间， 但 市场 还不完善。 本项目以差异化、 业态互补 为指导思想进行运作， 定位于发展特色经营，系列专卖与特种商业专卖， 目标人群以追求 高端时尚 ，具有较高消费力的中青年为主， 重点选择服装针织产品并逐步形成专卖连锁经营体系。 在商业品牌上应该尽量选择国内外某些领域知名企业、知名品牌。 有特色的商品和服务项目。 并和步步高百货形成 互补。 在市场策略上， 推广策划应该面对 高 水准的众多机会的筛选，范围上要广， 区域可先外后内，即首先去吸引在国内外市场上领先的企业和品牌，再选择 具有 当地特色的商品及服务。 重点介绍项目所在地消费环境、本项目的经营定位、项目的业态组合、经营规模、管理模式等合作商关心的实际问题，使合作商对项目有全面、深入的了解，便于进一步接触洽谈合作。 项目推广策划的形式采用立体交叉的方式进行，可以通过新闻发布会、报纸杂志、广播电视、协会 自身活动 等灵活多样的方式 ，尽量扩大影响。 益阳市 基督教信义大楼 可行性研究报告 湖南智埔工程咨询有限公 司 21 第三章 项目建设条件 一 、 项目 场 址 本 项目 所在地位于益 阳市赫山区内，康富北路东侧，与步步高隔路相对，南接华天大酒店，西临街坊路 ， 总用地面积 4543平方米，地处益阳市城中心地段 ， 地势平坦，现有建筑已拆除。 康富北路为益阳市南北向干道，地理位置优越，交通便利。 区位优势十分明显。 项目区周围无有毒、有害工厂污染。 电力、通信、城建、水利等基础设施条件较好，水电供应有保证，通讯设施齐备。 该项目属于新建，符合益阳市城市总体规划。 二 、自然条件 益阳地处湘中偏北、资水下游、洞庭湖南沿， 地貌形态多种多样，山、丘、岗、平、湖俱全，以山丘和平原为主体，山间树木茂密，以自然次生林为主， 森林覆盖率为 28%。 益阳市位于 东经 112176。 19′， 北纬 28176。 37′， 属亚热带气候，区域四季分明、气候温暖、湿润、雨量充沛，按当地气象部门提供的资料、场址所在地自然条件要素如下： 温 度： 年平均温度 ℃ 最冷月平均气温 ℃ 最热月平均气温 ℃ 极端最低气温 ℃ 极端最热气温 ℃ 湿 度： 最冷月平均相对湿度 73% 最热月平均相对湿度 82% 降雨量： 年均降雨量 1566mm 日最大降雨量 益阳市 基督教信义大楼 可行性研究报告 湖南智埔工程咨询有限公 司 22 气 压： 夏季大气压 冬季大气压 风 ： 夏季平均风速 冬季平均风速 水文、地质和地震资料：本工程建设标高在 40 米以上，而益阳的防汛水位为 米，警戒水位 米，历年最高洪水位 米，高于益阳市最高洪水位，无洪水隐患。 场地地面标高大、地下 水出露不显著，地表为第四纪冲积层覆盖，其岩性主要为黄土质亚粘土，其次为粘土，局部有淤泥质夹层，地基承载力在 120～ 150kPa。 项目区内地势平坦，土质结构致密，强度中等，工程地质条件较好，对项目建设无不良影响。 根据《中国地震区度区划图》益阳市地震基本烈度为 6 度，人防等级为三类重点城市。 三、项目区基础配套设施条件 道路 建设地所在区域有主干道康富北路通过，建设场地临城市道路 ,道路为质量较高的沥青混凝土路面，交通便利。 供电 建设地所处区域由益阳市供电局供电，骨干输电线路 35kV，除线路检修外一般不停 电，供电保证率在 98%以上，供电状况较优。 供水 建设地所处区域由益阳市自来水公司供水，主干道两侧主供水管径500mm，供水保证率在 98%以上，供水状况较优。 排水 益阳市 基督教信义大楼 可行性研究报告 湖南智埔工程咨询有限公 司 23 建设地排水体制为雨污分流制，主要道路两侧主排水管径 1000mm，雨污水排入市政排水管网。 遇连续大雨后，区域内地面仅有少量积水，排水状况较优。 电讯 建设地属益阳市电信局市话服务范围，电话交换方式为数字程控式，区域内目前的装机容量完全可以满足正常经营、生活需要。 四、三大材料来源及供应 钢材：需求量较大，质量要求高，需有计划地向有关 厂家或部门定货。 水泥：赫山区水泥工业发达，大型水泥企业生产的高标号水泥质量稳定可靠，数量上也能满足工程所需。 砂石 ：益阳市区 内资江砂石 资源充足，质量及数量均能满足工程施工的要求。 益阳市 基督教信义大楼 可行性研究报告 湖南智埔工程咨询有限公 司 24 第四章 工程技术 方案 一 、项目 规模 及 设计原则 本项目主要包括新建办公商业综合楼 8226m2,地下车库 1705m2,内部道路及绿化、给排水、电力工程， 主体建筑 7 层， 其中 一层 商业面积 1230m2， ，2~7 层 办公面积 6996m2。 设计原则： 本项目工程为一般民用建筑，设计合理使用年限 50年，设计应 严格遵照国家颁布的各项设计规范及 益阳 市 有关城市规划、消防和交通要求，并按照设计任务书所确定的条件进行设计。 充分考虑项目的建设目标、功能、用途及建设基地的地形地势、周边环境等因素，建设一座集商业、办公为一体的功能齐全、结构合理、设施配套的综合性大楼。 二、 项目 建设布局 本项目平面布局 应 以 满足商业办公综合功能要求， 交通设计以人 车 分流、互不干扰、使用便利 并满足消防部门有关要求 为原则。 结合建筑基地周边道路及交通情况，拟将 车行出入口布置在 北侧街坊路 ，商业 人行出入口沿康富路布置 ，建筑临康富路适当后退 以形成小型入口广场。 三 、 主体 （改为建筑工程比较好） 工程 设计 （一） 、设计依据 根据国家有关给建筑设计规范、基地现状条件以及项目建设单位关于本项目建筑方面的要求进行设计。 《民用建筑设计通则》 GB5053220xx 《办公建筑设计规范》 JGJ6720xx 《汽车库建筑设计规范》 JGJ10098 《建筑结构荷载规范》（ GBJ9875000920xx） （二） 、 建筑设计 益阳市 基督教信义大楼 可行性研究报告 湖南智埔工程咨询有限公 司 25 建筑风格以现代式建筑风格为主，建筑层数 为 （地上） 7层，建筑物 （平面） 布置为 L 型，具有良好的日照、通风和采光条件，建筑外观设计在满足功能要求的前提下力求丰富多彩。 立面塑造在强 调统一的基础上力求体现 地主 特色与现代精神相结合的建筑风格，通过屋顶、檐口、窗台、过道、长廊、建筑入口的处理，以及色彩的合理搭配与运用，形成富有个性的建筑体，做到建筑内容与建筑形式的高度真正统一。 （ 这一块包括平面布局、立面造型以及空间处理和一些细部的处理 ） （三） 、 结构设计 根据建筑的要求 及地质条件 确定 基础结构 ，主体 结构 采用框架结构，基础、楼板、屋面采用现浇钢筋混凝土。 （ 这一块 主要是结构选型的问题， 可以 确定一些结构设计参数，比如一些荷载取值，建筑抗震设防要求， 建筑物耐久性以及防火等级、 基本雪压、基本风压、抗震设防烈度等，增加以上一些内容使得项目设计更加有据可依 ） （四） 、 装饰 装修 设计 装饰 装修 方案应具有时代特色和行业特点， 运用现代科学技术， 体现出 商业建筑 的内涵及鲜明个性； （ 不仅是商业建筑它还应该带有一些宗教色彩，也要突出） 总体布局合理，功能分区明确，创造舒适、怡人的购物与办公环境以及便捷、顺畅的内部交通； 应结合 给排水及消防、强弱电、暖通等专业设计 ， 具有技术先进性和经济合理性； 符合消防、卫生、商业管理等方面有关规定及规范要求。 （ 这一块好像与装饰设计关联不大，这一块最好写写装饰设计风 格、材料选用等 ） 益阳市 基督教信义大楼 可行性研究报告 湖南智埔工程咨询有限公 司 26 四 、 给排水工程 设计 （无消防设计 ，加上比较好 ） （一）、。