福田大厦建设项目可行性研究报告(编辑修改稿)

福田大厦建设项目可行性研究报告(编辑修改稿)内容摘要：

景观环境的项目多为高端产品，户型超过 120 平方的销售看好；各项 品质均衡的主流项目中紧凑实用户型销售良好。 同等品质产品中，具 有特色 产品 的项目更易销售。 于都县商业用房市场分析 （ 1）于都县商业用房布局分析 根据于都县总体规划，结合于都县商业用房布局现状，于都县未来发展的趋势是， 以长征大道、金竹路和国道 323 线三道路的 区域将成为 于都县 的商业中心。 （ 2） 商业用房的需求分析 随着 于都县 经济的发展， 于都 对外交流越来越频繁， 于都县 在大中国的经济“棋”局下的战 略地位逐渐被突显。 于都作为中央苏区的福田大厦建设 项目可行性研究报告 13 全红县、核心县，中央和省、市始终高看一眼、厚爱一分，是重点扶持 发展的县， 必然会加大对其商业用房的投资 ，这将给于都县 带来了前所未有的发展机遇， 并 要求 于都县 有相当规模的商业区以适应经济的高速发展，从而拉动了商业用房市场的巨大内需。 （ 3） 市场竞争环境分析 比较地域和规模， 福田 大厦是 于都县城区 规模较大的商业用房，商业竞争较小。 城市建设 要求 随着于都县经济发展水平的不断提高，于都县城 区 作为于都县域政治经济文化中心，在老城 区开发 中建设档次较高、功能完善、配套齐全的标志性 建筑，不仅有利于城市形象 的提升 ，也有利于城市土地的集约使用。 本项目建设地点位于于都县城老城区西部，为县城商业黄金地段—— 长征大道、金竹路和过境路 323 国道，三条道路围合形成的三角地。 因其独特的区位和交通条件，具有巨大商业价值的同时，也使其成为城市的重要门户节点。 为了更好地展示城市的门户形象， 完善城市功能，带动片区的发展更新， 提高 居民 生活水平和生活质量，体现社会主义共同富裕的优越性，项目的建设不仅能 带动社会投资，促进居民消费， 增加 社会就业，更能 推动于都县的 经济 建设，提升于都县城市的整体形象。 福田大厦建设 项目可行性研究报告 14 第 四 章 项目建设 条件 项目区概况 建设 地址 本项目建设 地址 为 于都县城老城区西部。 本项目用地位于于都县城市总体规划的核心位置，为居住用地，是老城区与贡江南岸片区联系的重要交通节点；是长征西路与长征大道商业服务设施带的中心节点位置；是进入老城区的门户节点位置，也位于老城区商业轴线上。 通过以上分析，该项目用地适合建设大型商业、具有城市标志性建筑的大型公建（如酒店、公寓、办公等）、普通住宅等多功能于一体的城市综合体。 自然环境 资源 概况 （ 1） 地理位置 于都县位于江西省南部，东经 115176。 1 139。 ~115176。 4939。 、北纬 25176。 3539。 8〞~26176。 2039。 53〞。 东邻瑞金市，南连会昌县和安远县，西接赣县，北毗兴国县和宁都县；县城距赣州 65 千米，南昌 422 千米。 全县南北长 千米，东西宽 千米，总面积 2893 平方千米，其中城区面积 12平方千米。 （ 2） 气象与气候 项目所在区域 为 典型的亚热带季风湿润气候，气候温和、雨量充沛、四季分明，年平均气温 ℃。 一月和七月平均气温分别是 ℃和 ℃，极端气温为 ℃和－ 8℃，年均降水量 1507 毫米， 45月降雨量约占全年的 47%，年 日照时数 小时，年均无霜期 305福田大厦建设 项目可行性研究报告 15 天。 地址 建设条件 （ 1）地质条件 于都境内地貌复杂，有盆地、丘陵地、丘陵和绵延的山地，罗田岩为典型的丹霞地貌区，也有宽广的山间河谷堆积平原及岗地，整个地势由一系列平行山岭与许多大小不等、成因多样的盆地组成。 总体上是南岭山系武夷山的余脉，属丘陵低山区，四周群山环抱，东、南、北三面地势较高些，逐渐向中、西部倾斜。 位于靖石、盘古山、利村之间，主峰海拔 1312 米的屏坑山为境内最高峰；峡山与赣县交界处的贡水河床为县域最低处。 根据国家质量技术监督局发布， 2020 年 8 月 1 日实施的国家标准《中国地震动参数区划图》（ GB18306— 2020）， 江西 省 于都 县 地震动峰值加速度为 （相当于原地震烈度小于 VI 度），工程建筑考虑抗震按 VI 度设防，地质结构稳定，一般无地震、崩塌、泥石流等不良工程地质现象。 （ 2）电力分析 于都 县共有 110kV 变电站 2 座， 35kV 变电站 7 座。 35kV 主变压器 12 台，变电容量 39300kVA， 35KV 线路 8 条，共 ； 10kV配电线路 41 条，共 ； 及以下线路全长 ；10kV 线路开关 70 台（包括真空断 路器、油开关及负荷开关）；无功自动补偿装置 3 台；配电变压器 1081 台 79231kVA。 全县电力充足，完全能满足 项目 用电需求。 福田大厦建设 项目可行性研究报告 16 （ 3）水资源分析 于都 县 境内河流属赣江水系，总长度 1283 公里，主要河流有贡水、梅江、濂江，其中贡水在境内的长度为 66 公里。 贡水、梅江、濂江等在境内纵横交错，建有渔翁埠水电站、下栏水库工程。 全县水资源丰富，完全能满足 项目 用水需求。 （ 4）区位和交通条件 于都地处赣州东部，区位优势明显，是通往宁都、兴国、瑞金等河东六县的必经之路，素有“六县之母”的美誉，交通便利， 323 国道、 319 国道 、赣龙铁路及昆厦高速公路穿境而过，构建了公路、铁路、高速路“三位一体”的现代化交通网络。 福田大厦建设项目 可行性研究报告 17 第 五 章 项目建设方案 建设 方案 和 建设 规模 项目建成后，可建设 成为于都县的休闲消费中心和标志性建筑 ；项目拟 建设地下停车场、 大型 商业 中心 、 办公楼 、酒店 、高档住宅区 等主体工程 ，配套建设 供配电工程 、 供水与排污工程 、 环保与安全工程 和其它 等辅助工程。 主要 技术方案 项目 基本情况 福田大厦建设 项目总占地面积 平方米。 项目 规划 指导思想 根据建设部有关城市建设的法规及于都县 总体规划、区域规划设计旨在创造一个舒适、方便、安全、优美的环境，并按照“统一规划、配套建设、充分利用土地”的原则，综合提高经济效益和社会效益。 要求通过 建设标志性建筑 提升城市品味，改善 居 民 工作、居住环境，提高城市形象，以人为本，和谐开发，效益其次。 项目 规划设计 原则 （ 1）在设计过程中必须坚持“以人为本”的原则，注重和树立人与自然和谐及可持续发展的观念，营造出温馨、亲和的工作、居住环境。 （ 2）本着以人为本、从实际情况出发、兼具一定超前意识的原则，综合考虑日照、采光、通风、消防、杭震、管线埋设、 避免视福田大厦建设项目 可行性研究报告 18 线干扰、管线埋设、保护私秘性等各项因素及管理的要求，力求创造一个方便、舒适、安全、优美的居住生活环境。 （ 3）居住区配套公建设施与住宅同步规划、同步施工、先期建成。 （ 4）供水、雨水、污水、电力、电讯及 燃气管线地下敷设，并本着合理规划、相对集中、一次建成、便于管理和维修的原则。 （ 5）居住区绿化包括公共绿地、宅旁绿地、道路绿地等，配以水景及雕塑、小品，部分建筑设屋顶花园，形成点、线、面、空间的多维视觉效果。 （ 6）组织好由公共空间、半公共空间到私密空间的分散性交通，保证安全有序。 部分人防设施本着平战结 合的原则宜设为地下停车场。 （ 7）项目建设采用国家推广的新技术、新材料和新产品，认真贯彻节能、节地、节材的指导思想。 项目规划设计方案 现在 的办公建筑空间已不单纯为公文交换的场所，而成为更注重体现人与人的思想感情交流的媒介环境与生产信息、加工信息的“信息工厂”，以至“高技术、高情感”逐渐成为办公建筑空间质量的评价准则及体现设计作为信息媒介，强调设计的交际功能的观念内容，办公建筑形态的环境文化信息含量将随之不断增强。 大空间的布局形式适应了现代办公内容、方式以及管理体系的不断变化，为办公环境的合理 安排提供了最大的灵活性。 同时，人工智能、现福田大厦建设项目 可行性研究报告 19 代通讯技术及办公自动化的发展，以及为建筑构件、设备、室内家具和工作设施等建立的一整套体系设计都为提高办公效率、增强办公室的适应力提供了雄厚的技术条件。 一个充满绿色、阳光和空气的生态空间，已经成了世界写字楼设计的一种流行趋势，在最近挪威的一个高层 办公楼 设计中，英国著名建筑大师罗杰斯煞费苦心地设计出了一个使各层都能看到室内绿化的智能化 办公楼。 这种绿色空间的存在，实际上是目前生态空间的一种表现形式。 之所以这么做，其更深层的原因是为了借此来改善写字楼本身的环境，来达到提高 写字楼内工作效率的目的。 还包括楼层内的休闲会所，这种带有交往性质的公司休闲空间，不但能使员工放松神经，还能够让他们在相互的交流中，相互激发灵感，产生更多有利于工作的创意。 从中不难看出，这些新型配套设施的出现，都是写字楼人性化的一种趋势，它表明了现在的写字楼开发者，更为注重从人的角度出发，来营造一个信息时代的效率空间。 基于上述原因，提出本项目的规划设计思想方案 ： （ 1）市场定位 在对类似项目及市场需求进行分析后 发现 ，县城区 附近由于市场集群内大量商户、年轻白领、流动人群及地缘性置业的存在，蕴藏着较大的市场容 量，消费需求越来越突出。 依据项目规划市场状况，本项目的总体定位是人文、智能、生态商业大厦。 这一定位内涵是： 福田大厦建设项目 可行性研究报告 20 福田大厦为高尚办公、 高档住宅 综合型楼盘，提供高品质的硬件设施和软件服务为发展商的基本理念。 福田大厦为企业及白领阶层、工薪阶层提供超前的生态生活空间和居住理想。 （ 2）形象定位 福田大厦从营销的角度看，处于从零开始的状况，由于之前并未作大规模且有计划的宣传推广，也未把项目优势尽最大可能表现出来，建议首先将项目重新包装定位，通过对于都县房地产市场的调查及对该项目详细分析得出 ，本 项目形象定位为：于都县城内 商务区标志性 建筑。 该项目位于 于都县 城老城区西部 ， 县城老城区西部 为 于都县最繁华 的商业地段，以此强调人们的商业思维定势，同时强化位于 于都县 政治中心区，这是其成为标志性建筑物业地段上的独特性。 （ 3） 业态定位 本 项目 位于 于都县 的 县城 繁华地段，生活设施及市政配套完善，有良好的自然、生态及人文环境，相对于其他竞争楼盘在未来市场竞争中占有其它楼盘难以比拟的优势。 因此建议将本案定位于 ： 领袖风范、商贵首选。 综上所述，在本项目的目标客源中，主要需求点有以下几方面： ①地理位置优越 ②交通动线充足 ③ 县 政与小区配套皆较 为齐 全 福田大厦建设项目 可行性研究报告 21 ④社区规划合理 ⑤有强大的升值潜力 ⑥户型实用、舒适 （ 4）发展定位 基于本项目优越的地理位置，开发定位为集合四星级酒店、大型商业、美食城、写字楼、高尚住宅区等多种功能的综合物业，成为整个 于都 地区的休闲消费中心和标志性建筑群体之一。 充分体现人性化的建筑思想，具体体现主要包括绿色、健康、阳光三大特点： 绿色 — 创造回归自然的生态居住环境。 健康 — 在区内充分设计体能测试设备，以及羽毛球场、室外游泳地、室外健身器械、漫步径等体育运动场所，满足住房对体育运动的需求。 阳光 — 强调邻里交往的空间设计，给住房提供相互交 流、沟通的休闲的社区空间，从而引导一种充满阳光的良好的人际关系。 （ 5） 经营定位 根据上述市场定位 可以看出，本项目在区域范围内 处 于 龙头地位，因此市场推广定位要求有针对性，同时要大气、豪气、霸气。 项目推广定位 ： 领袖风范、商贵首选。 （ 6）建筑设计定位 ① 办公酒店区 楼层： 27 层 （ 含地下二层 ） 功能：地下一、二层为停车场 福田大厦建设项目 可行性研究报告 22 地上 1— 25 层为 酒店和办公楼（局部部分层数可改为公寓） ② A 区 （ 地上 1— 3 层为商业 ，其中第一层为大卖场，第二、三层为大型超市； 3 层以上为住宅） A 区商业 楼层： 3 层 1住宅 楼层： 16 层（含地 下二层） 2住宅 楼层： 16 层（含地下二层） 3住宅 楼层： 18 层（含地下二层） 功能：地下一为商业专用停车场、地下二层为住宅专用停车场 ③ B 区（ 地上 1— 3 层为商业 ，其中第一层为大卖场，第二层为大型超市，第三层为电影院 ； 3 层以上为住宅） B 区商业楼层： 3 层 4住宅楼层： 31 层（含地下二层） 5住宅楼层： 31 层（含地下二层） 6住宅楼层： 22 层（含地下二层） 7住宅楼层： 22 层（含地下二层） 功能：地下一 为商业专用停车场 、 地下 二层为 住宅专用 停车场 工程设计 设计布局 充分利用国 道 323 线和长征大道交汇的市政广场，结合地块形状及功能用途，在市政广场正对的弧边建设四星级酒店、办公楼，作为本顶目的标志性建筑。 为能进一步提升商业价值，结合地块三侧临城市主干道的绝对福田大厦建设项目 可行性研究报告 23 优势，。